20 Huurtoeslag

1.1 Inleiding

In dit hoofdstuk gaan we uitgebreid op de huurtoeslag in. We bespreken alle voorwaarden voor het recht op de toeslag en alle elementen die de hoogte ervan beïnvloeden.

De huurtoeslag is een financiële bijdrage van het Rijk in de kosten van het huren van een woning (artikel 1, onderdeel e, van de Wht en artikel 2, eerste lid, onderdeel h, van de Awir). Deze financiële bijdrage is inkomensafhankelijk. Dit betekent dat mensen met een hoger inkomen minder (of geen) huurtoeslag krijgen en mensen met een lager inkomen meer. De hoogte van de huurprijs beïnvloedt ook de hoogte van de toeslag. Hoe hoger de huurprijs, hoe hoger de toeslag. Hierbij gelden wel grenzen. Bij een te hoge huurprijs krijgt iemand geen huurtoeslag (op enkele uitzonderingen na), omdat dan verwacht wordt dat men een woning huurt die qua prijs passender is bij het inkomen. Bij een te lage huurprijs wordt ook geen huurtoeslag verleend, omdat men dan zelf de kosten moet kunnen voldoen. Naast het inkomen en de huurprijs spelen meer elementen een rol bij het recht op, en de hoogte van, huurtoeslag. Al die elementen komen aan bod in dit hoofdstuk.

In dit hoofdstuk

We benoemen eerst het wettelijk kader en alle elementen voor het kunnen toekennen en berekenen van de huurtoeslag (paragraaf 1.2). Daarna bespreken we dat de aanvrager van huurtoeslag een huurder moet zijn (paragraaf 1.3), een huurovereenkomst moet hebben (paragraaf 1.4) en een huurprijs verschuldigd moet zijn (paragraaf 1.5). Vervolgens gaan we in op de criteria waar de huurwoning aan moet voldoen (paragraaf 1.6) en wie tot het huishouden van de aanvrager behoort (paragraaf 1.7). Ook komt het belang van een juiste inschrijving in de BRP aan bod (paragraaf 1.8) en lichten we de rekenhuur toe (paragraaf 1.9). Daarna bespreken we de draagkracht waarop de huurtoeslag gebaseerd wordt (paragraaf 1.10). Vervolgens lichten we toe dat iemand uit het huishouden in bepaalde situaties buiten beschouwing kan worden gelaten (paragraaf 1.11) en bespreken we de berekening van de huurtoeslag (paragraaf 1.12). Tot slot komen nog kort de levering van gegevens door verhuurders (paragraaf 1.13), het woonlastenfonds van gemeenten (paragraaf 1.14) en zogenoemde experimenten in het kader van volkshuisvesting (paragraaf 1.15) aan bod.

Soorten woningen

In Bijlage 1 bespreken we verschillende soorten woningen. We lichten toe waarom deze woningen in beginsel wel of niet in aanmerking komen voor huurtoeslag. Waar relevant, benoemen we ook enkele aandachtspunten (bijvoorbeeld voor het bepalen van de huurprijs die voor de huurtoeslag meetelt).

Aanwijzing van onzelfstandige woonruimten

Huurtoeslag is alleen mogelijk voor zelfstandige woningen en door Toeslagen aangewezen onzelfstandige woonruimten (zie paragrafen 1.6.2 en 1.6.2.3). In Bijlage 2 bespreken we de criteria voor de aanwijzing van onzelfstandige woonruimten en hoe die aanwijzingsprocedure verloopt.

Afkortingen en begrippen

In het hoofdstuk ‘Afkortingen en begrippen’ staat een afkortingen- en begrippenlijst. Hierin staan alle in het Handboek gebruikte afkortingen. Ook worden veel begrippen toegelicht. Kijk daar dus als een afkorting of begrip onbekend of onduidelijk is.

1.2 Wettelijk kader

In de Wet op de huurtoeslag (Wht) staan de voorwaarden voor het recht op huurtoeslag. Op de Wht is de Awir van toepassing, dus die wet speelt ook een rol bij de huurtoeslag (zie artikel 1a, eerste lid, van de Wht).

Naast de Wht en de Awir zijn met name de volgende regelingen relevant voor het bepalen van het recht op, en de hoogte van, huurtoeslag:

• Uitvoeringsregeling Awir (UR Awir), met name artikel 3
• Besluit op de huurtoeslag (Bht)
• Regeling huurtoeslaggrenzen - wordt per jaar vastgesteld voor de in dat jaar geldende bedragen en factoren
• Wet basisregistratie personen (Wet BRP)
• Boek 7, titel 4, afdeling 5, van het Burgerlijk Wetboek (BW) 

In deze wet- en regelgeving staan alle elementen voor het kunnen toekennen en berekenen van de huurtoeslag. We bespreken die elementen in dit hoofdstuk:

Element	Korte toelichting	Paragraaf
Huurder	Alleen een huurder kan recht hebben op huurtoeslag.	1.3
Huurovereenkomst	De huurder moet een (schriftelijke of mondelinge) huurovereenkomst hebben voor de woning.	1.4
Verschuldigde huurprijs	De huurder moet een huurprijs verschuldigd zijn voor de huurwoning.	1.5
Woning	Niet iedere huurwoning komt voor huurtoeslag in aanmerking, de woning moet aan bepaalde eisen voldoen.	1.6
Huishouden	Bepaalde personen tellen mee in de berekening van de huurtoeslag van de aanvrager.	1.7
Inschrijving BRP	De huurder moet op het adres van de huurwoning in de BRP ingeschreven staan.	1.8
Rekenhuur	De huurprijs bepaalt mede de hoogte van de huurtoeslag. Alleen de kale huurprijs en bepaalde servicekosten tellen mee. Bij een te hoge of lage rekenhuur bestaat er geen recht.	1.9
Draagkracht	Het inkomen en vermogen van de aanvrager en diens huishouden bepalen mede de hoogte van de huurtoeslag. Bij een te hoog inkomen of vermogen bestaat er geen recht.	1.10
Buiten beschouwing	In bepaalde situaties wordt iemand voor de berekening van de huurtoeslag buiten beschouwing gelaten.	1.11
Berekening	Bepaalde delen van de rekenhuur worden niet, gedeeltelijk of volledig vergoed.	1.12

1.3 Huurder

Iemand moet huurder zijn om huurtoeslag te kunnen krijgen. Een huurder is een “persoon die zijn hoofdverblijf heeft in een door hem gehuurde woning” (artikel 1, onderdeel c, van de Wht).

We bespreken in deze paragraaf dat:

• de huurder meerderjarig moet zijn: paragraaf 1.3.1
• de huurder op het adres ingeschreven moet zijn: paragraaf 1.3.2
• de huurder zijn hoofdverblijf moet hebben in de huurwoning: paragraaf 1.3.3
• alleen één huurder per woning huurtoeslag kan krijgen: paragraaf 1.3.4
• de huurder geen invloed op de huurprijs mag kunnen uitoefenen: paragraaf 1.3.5 

Hiernaast moet een huurder/aanvrager (net als de toeslagpartner en meerderjarige medebewoner) de Nederlandse nationaliteit hebben of als vreemdeling rechtmatig in Nederland verblijven. Dit geldt voor iedere toeslag (met uitzondering van de medebewoner, die speelt alleen bij de huurtoeslag een rol). Lees verder over de koppeling tussen het recht op toeslagen en de verblijfsstatus in paragraaf 1.3 van het hoofdstuk ‘Vreemdeling’.

1.3.1 Meerderjarig

De huurder moet meerderjarig zijn om huurtoeslag toegekend te krijgen (artikel 8 van de Wht). Hierop geldt een uitzondering. Een minderjarige kan wél huurtoeslag krijgen als hij/zij een kind heeft of wees is (artikel 10, tweede lid, van de Awir). Lees over deze uitzondering ook in paragraaf 1.4.1 van het hoofdstuk ‘Aanvrager’.

1.3.2 Ingeschreven op adres

Uit de definitie van een huurder blijkt dat hij een woning moet huren en daar zijn hoofdverblijf moet hebben (zie paragraaf 1.3). Daarnaast moet hij op het adres van die woning ingeschreven staan in de BRP. Alleen dan kan hij recht hebben op huurtoeslag voor die huurwoning (artikel 9, eerste lid, onderdeel a, van de Wht). Lees verder over deze inschrijvingsvoorwaarde in paragraaf 1.8.

1.3.3 Hoofdverblijf

De huurder moet zijn hoofdverblijf hebben in de door hem gehuurde woning (artikel 1, onderdeel c, van de Wht). Met uitzondering van bepaalde situaties die we in de volgende paragraaf bespreken. De Wht legt niet uit wat ‘hoofdverblijf’ is. In zijn algemeenheid gaat het hierbij om de woning waar iemand woont en de meeste tijd doorbrengt. Iemand die bijvoorbeeld een vakantiehuisje huurt of een tweede woning waar hij alleen af en toe is, wordt dus voor de huurtoeslag niet gezien als huurder van die woning en kan daarvoor geen huurtoeslag krijgen. Hetzelfde geldt voor een huurwoning waarvoor uit de huurovereenkomst een gebruik blijkt die naar zijn aard slechts van korte duur is (artikel 1, onderdeel c, sub 1, van de Wht). Lees meer over zo’n overeenkomst in paragraaf 1.4.2.

1.3.3.1 Uitzonderingen op hoofdverblijf

Er kunnen zich situaties voordoen waarbij de huurder feitelijk niet zijn hoofdverblijf heeft in de huurwoning waarvoor hij huurtoeslag ontvangt, maar wel zijn recht op huurtoeslag kan blijven behouden. Daarvoor is allereerst van belang dat hij aan de overige voorwaarden voor het recht op huurtoeslag blijft voldoen (zoals het betalen van huur). Ook mag hij de woning niet doorverhuren aan iemand anders, want dan voldoet hij niet meer aan de definitie van huurder. Naast het ontbreken van hoofdverblijf, is hij dan namelijk een verhuurder geworden en als zodanig kan hij geen recht hebben op huurtoeslag (lees meer over doorverhuur in paragraaf 1.4.3).

In de volgende situaties blijft de huurder aanspraak houden op huurtoeslag voor de huurwoning waarin hij (tijdelijk) niet zijn hoofdverblijf heeft:

Situatie	Periode recht huurtoeslag	Wettelijke grondslag
Vrijwillige uithuizigheid in Nederland (bijvoorbeeld verblijf in een andere woning, caravan, boot of niet-noodzakelijke inwoning bij een partner, familielid of kennis)	Maximaal 6 maanden	Artikel 2.38 van de Wet BRP
Vrijwillige uithuizigheid buiten Nederland (bijvoorbeeld bij het maken van een reis of tijdens werk/stage in het buitenland)	Maximaal 8 maanden	Artikel 2.43 van de Wet BRP
Onvrijwillige uithuizigheid in of buiten Nederland. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen in geval van een tijdelijke:	Maximaal 12 maanden
- opname in een ziekenhuis of verpleeginrichting		Artikel 2 van het Bht
- verzorging van een ernstige zieke, of verpleging elders van of door de huurder
- verzorging van (andermans) minderjarige kinderen op een ander adres
- detentie (niet bij elektronische detentie: dan verblijft men thuis)		Artikel 2 van het Bht
- uitzending naar het buitenland voor in Nederland aanvaard werk (bijvoorbeeld uitgezonden militairen)
- studie of werk in een andere woonplaats binnen Nederland, maar buiten redelijke vervoersafstand waardoor op een ander adres wordt overnacht
- beroepsmatig veel onderweg (bijvoorbeeld schippers of vrachtwagenchauffeurs)

 Als de huurder langer dan de genoemde maximale termijn zijn hoofdverblijf niet in de huurwoning heeft, dan vervalt het recht op de huurtoeslag na deze termijn. Ook als de aanvrager de woning dan nog huurt.

1.3.4 Meerdere huurders

“Ten aanzien van een bepaalde woning kan slechts aan één huurder een huurtoeslag worden toegekend” (artikel 7, tweede lid, van de Wht). Huren meerdere personen dezelfde woning, dan kan dus alleen één van hen huurtoeslag voor die woning krijgen.

1.3.5 Invloed op huurprijs

Een huurder mag geen invloed op de huurprijs kunnen uitoefenen. Kan hij wel invloed (van enige betekenis) uitoefenen, dan heeft hij geen recht op huurtoeslag. De huurder is dan namelijk niet uitsluitend huurder, maar ook op een andere manier betrokken bij de woning. Alleen de mogelijkheid dat invloed uitgeoefend kan worden is al voldoende, de huurprijs hoeft niet daadwerkelijk te zijn beïnvloed.

Deze uitleg heeft zijn oorsprong in de huursubsidie, de voorganger van de huurtoeslag. De term ‘huurder’ uit de Huursubsidiewet is overgenomen in de Wht. De wetgever legde eerder bij het maken van de Huursubsidiewet uit dat er met een huurder bedoeld werd iemand “[…] die uitsluitend als huurder en niet mede krachtens een andere hoedanigheid in het genot van de woning is. Zo heeft een juridisch (mede-)eigenaar van de woning geen recht op huursubsidie. Reden daarvoor is dat de aanvrager niet op de een of andere manier invloed mag kunnen uitoefenen op de huurprijs” (Kamerstukken II, 1996-1997, 25 090, nr. 3, pagina 28). De Afdeling volgt deze uitleg nog steeds voor de huurtoeslag (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RVS:2019:3745, rechtsoverweging 3.1).

Van mogelijke invloed op de huurprijs is vooral sprake wanneer iemand:

• (mede-)eigenaar van de woning is: paragraaf 1.3.5.1
• (mede-)directeur van de BV is die de woning verhuurt: paragraaf 1.3.5.2
• lid van de woonvereniging is: paragraaf 1.3.5.3

1.3.5.1 (Mede-)eigenaar van woning

De meest duidelijke situatie waarin iemand invloed op de huurprijs kan hebben is als hij (mede-)eigenaar is van de woning die hij huurt. Hij is dan duidelijk niet alleen maar een huurder en kan dus geen huurtoeslag voor die woning krijgen. Ook niet als hij er een redelijke huurprijs voor betaald.

Hierbij is niet van belang dat de mede-eigenaar een kleiner aandeel in de woning heeft en vanwege dit minderheidsbelang geen invloed op de huurprijs kan uitoefenen. Zo oordeelde de Afdeling in een zaak waarbij iemand voor 1/3 deel eigenaar was, dat er geen recht is op huurtoeslag omdat er door het mede-eigenaarschap geen sprake is van een huurder in de zin van de Wht (ECLI:NL:RVS:2011:BS8812, rechtsoverweging 2.3 en 2.3.1).

Als de toeslagpartner of medebewoner (mede-)eigenaar van de woning is, dan kan de aanvrager ook geen huurtoeslag krijgen. Doordat de (mede-)eigenaar onderdeel is van het huishouden van de aanvrager, kan hij invloed uitoefenen op de huurprijs. Zo oordeelde de Afdeling ook in een zaak waarbij iemand een woning huurde van haar zoon, die er ook woonde. De Afdeling vond het “[…] aannemelijk dat zij bij het voeren van één huishouding met de zoon die de eigenaar van de woning is, invloed kan uitoefenen op de hoogte van de huurprijs” (ECLI:NL:RVS:2014:2237, rechtsoverweging 5.2). Ze is dus geen huurder in de zin van de Wht en kan geen huurtoeslag krijgen.

1.3.5.1.1 Huren koopwoning na scheiding

Het komt voor dat iemand na een scheiding de voormalige gezamenlijke koopwoning gaat huren van de ex-partner. Zolang de ex-partner (verhuurder) volledig eigenaar is geworden en de aanvrager dus geen mede-eigenaar meer is, kan er huurtoeslag worden toegekend. De ex-partner (verhuurder) moet dan wel ergens anders wonen. Als hij op het adres ingeschreven blijft, blijft hij toeslagpartner waardoor de aanvrager geen huurtoeslag kan krijgen (zie ook de vorige paragraaf).

1.3.5.2 (Mede-)directeur van BV die woning verhuurt

Er is sprake van (mede-)eigenaarschap wanneer de verhuurder een BV is en de huurder (mede-)directeur van die BV is. Deze huurder is dan niet uitsluitend huurder en kan daarom geen huurtoeslag krijgen. Als (mede-)directeur van de BV (verhuurder) kan hij bovendien invloed uitoefenen op de huurprijs.

Dat er in deze situatie geen recht bestaat op huurtoeslag, bevestigde de Afdeling onder andere in een uitspraak van 8 november 2023. Volgens de Afdeling is het evident dat iemand “als directeur, bestuurder én 100% aandeelhouder” van het bedrijf/verhuurder “mede krachtens andere hoedanigheid in het genot van de woning is” en dat hij “een doorslaggevende invloed op de huurprijs kan hebben die een gewone huurder niet heeft en dat dit een wezenlijk verschil betekent ten opzichte van reguliere verhoudingen bij een huurovereenkomst” (ECLI:NL:RVS:2023:4129, rechtsoverweging 8).

1.3.5.3 Lid van woonvereniging

Iemand kan invloed op de huurprijs uitoefenen wanneer hij lid is van een vereniging of stichting die eigenaar (en verhuurder) van de woning is. Als lid is hij geen (mede-)eigenaar van de woning, maar hij is ook niet uitsluitend huurder en heeft de mogelijkheid om de huurprijs te beïnvloeden. Er is daarom geen recht op huurtoeslag.

Is iemand lid van een grote(re) woningbouwvereniging, dan kan hij wél uitsluitend huurder zijn. Hoe groter de vereniging, hoe beperkter de invloed van een individueel lid namelijk wordt. De rechtbank Amsterdam oordeelde bijvoorbeeld dat iemand die één van 110 woonruimten huurde, waarbij alle huurders lid van de woningbouwvereniging moesten zijn, geen invloed op de huurprijs kon uitoefenen. Hij moest daarom als huurder aangemerkt worden en kon huurtoeslag krijgen (Rb Amsterdam, 18 december 2018, nr. 18/3760, niet gepubliceerd).

1.4 Huurovereenkomst

Iemand moet een woning huren om recht te hebben op huurtoeslag. Zo spreekt de wet van een door de huurder “gehuurde woning” (artikel 1, onderdeel c, van de Wht). En is huurtoeslag een tegemoetkoming “in de kosten van het huren van een woning (artikel 1, onderdeel e, van de Wht). Dit betekent dan ook dat er een huurovereenkomst moet zijn afgesloten. Daarin wordt namelijk vastgelegd dat de woning wordt verhuurd, aan wie en tegen welke prijs. Een huurovereenkomst is een “overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie” (artikel 7:201, eerste lid, van het BW). Oftewel, de verhuurder biedt (een gedeelte van) een woning aan en krijgt daarvoor van de huurder iets terug, meestal een geldbedrag.

We bespreken verder:

• de vorm en inhoud van de huurovereenkomst: paragraaf 1.4.1
• dat er bij huur naar zijn aard van korte duur geen recht is op huurtoeslag: paragraaf 1.4.2
• de doorverhuurovereenkomst (tijdelijke onderverhuur van de gehele woning): paragraaf 1.4.3
• de onderhuurovereenkomst (verhuur van een deel van de woning): paragraaf 1.4.4
• de huisbewaringsovereenkomst: paragraaf 1.4.5
• de pachtovereenkomst: paragraaf 1.4.6
• de overeenkomst van huurkoop: paragraaf 1.4.7
• de woning via een arbeidsovereenkomst (dienstwoning): paragraaf 1.4.8

1.4.1 Vorm en inhoud

In Nederland bestaat contractsvrijheid. Dit betekent in beginsel dat iedereen vrij is om te bepalen met wie hij een contract afsluit, wat de inhoud daarvan is en hoe zij dit vastleggen. Dit geldt ook voor huurovereenkomsten. De huurovereenkomst mag daarom zowel schriftelijk als mondeling zijn afgesloten. Ook met een mondelinge huurovereenkomst bestaat er recht op huurtoeslag. Het is alleen lastiger om aan te tonen dat er een overeenkomst is en wat er is afgesproken. Dit zou wel uit andere documenten kunnen blijken.

De huurder en verhuurder zijn ook vrij in wat zij in de huurovereenkomst opnemen. Voor het bepalen van het recht op huurtoeslag en de hoogte daarvan, is het voor Toeslagen wel van belang om een aantal zaken te weten. Met name wie de huurder is, wat het bedrag van de kale huur en eventuele servicekosten zijn, de ingangsdatum van de huur, het adres van de huurwoning en het soort woonruimte dat wordt gehuurd. Staat één of meer van deze dingen echter niet in de huurovereenkomst, dan betekent dit niet dat er geen recht op huurtoeslag kan bestaan. In de Wht staan namelijk geen eisen aan een huurovereenkomst. En er bestaat, zoals gezegd, contractsvrijheid. De benodigde gegevens kunnen daarom ook met iets anders aangetoond of aannemelijk worden.

1.4.2 Naar zijn aard van korte duur

Als de huurovereenkomst “een gebruik van de woning betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is”, dan bestaat er geen recht op huurtoeslag (artikel 1, onderdeel c, sub 1, van de Wht). Hierbij is niet alleen de afgesproken huurtermijn van belang. Het gaat vooral om de aard van de woning en het gebruik ervan. Gaat het om reguliere, normale huisvesting? Of wordt bijvoorbeeld alleen een tijdelijke oplossing gezocht voor een huisvestingsprobleem?

In dit kader is niet alleen de inhoud van de huurovereenkomst van belang, maar ook de feitelijke situatie. Is de huurovereenkomst slechts voor een korte termijn aangegaan om iemand bijvoorbeeld tijdelijke opvang te bieden, maar is dit in de praktijk uitgemond in normale, langdurige bewoning? Dan is dit geen huur naar zijn aard van korte duur. Om het begrip verder te verduidelijken bespreken we in de volgende paragraaf enkele zaken uit de jurisprudentie over huur naar zijn aard van korte duur.

In Bijlage 1 bespreken we verschillende soorten woningen waaronder de noodwoning, wisselwoning, sloopwoning en begeleid wonen (ook wel ‘proefwonen’ genoemd). Deze woningen worden (meestal) tijdelijk gehuurd. We bespreken in de bijlage in hoeverre er daardoor sprake is van huur naar zijn aard van korte duur.

We gaan verderop in het hoofdstuk ook nog in op recreatiewoningen. Voor een vakantiehuisje dat voor een aantal weken wordt gehuurd om vakantie te vieren, bestond nooit recht op huurtoeslag. Dit is namelijk een duidelijk voorbeeld van huur naar zijn aard van korte duur. Per 1 juli 2016 is de wet aangepast met de regel dat er geen recht bestaat op huurtoeslag voor recreatiewoningen ongeacht de duur van de huurovereenkomst (artikel 1, onderdeel c, sub 2, van de Wht). Sindsdien is huurtoeslag voor recreatiewoningen dus per definitie niet mogelijk, ook niet als de huur niet naar zijn aard van korte duur is. De vraag blijft dan wel nog wanneer sprake is van een recreatiewoning. Lees hierover in paragraaf 1.6.4.

1.4.2.1 Jurisprudentie over korte duur

De Afdeling oordeelde in allerlei verschillende situaties over het begrip “naar zijn aard slechts van korte duur” uit artikel 1, onderdeel c, sub 1, van de Wht. We bespreken een aantal van die situaties.

Wel huur naar zijn aard van korte duur

Woonhotel

De Afdeling keek voor de bedoeling van de huurder en verhuurder niet alleen naar de huurovereenkomst, maar ook naar de website van verhuurder Woonhotel en het huishoudelijk reglement. De huurovereenkomst was voor onbepaalde tijd aangegaan, maar de considerans van de overeenkomst, de website en het reglement duidden op gebruik naar aard van korte duur. Zo stond in de considerans dat de huurder actief naar een meer definitieve huisvesting op de reguliere huurwoningenmarkt zal zoeken. De hoofddoelstelling van het Woonhotel was om een oplossing te bieden voor tijdelijke huisvestingsproblemen. Volgens de website was de minimale verblijfsduur twee maanden en de maximale zes maanden. De huurprijs werd een ‘logiesprijs’ genoemd en de huurders ‘gasten’. Vanwege dit alles oordeelde de Afdeling dat dit huur naar zijn aard van korte duur was (ECLI:NL:RVS:2010:BN1136, rechtsoverweging 2.4.2 en 2.4.3).

Geen huur naar zijn aard van korte duur
Recreatiewoning als hoofdverblijf	In afwachting van een reguliere woning werd een jaar en acht maanden in een recreatiewoning gewoond. De huurovereenkomst was voor een jaar, met de mogelijkheid tot verlenging. De recreatiewoning werd als reguliere woning en als hoofdverblijf gebruikt. Dat vond de Afdeling geen huur naar zijn aard van korte duur (ECLI:RVS:2013:466, rechtsoverweging 5.1). Let op: de regels voor recreatiewoningen zijn per 1 juli 2016 gewijzigd, lees hierover in paragraaf 1.6.4.
Combinatie begeleiding en woning	Het is niet van belang of een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd is aangegaan, vond de Afdeling. In deze zaak ging het om een overeenkomst van een jaar, wat niet van korte duur is. Het ging bovendien om een zelfstandige woning die is bestemd voor regulier gebruik. De woning is ook gebruikt als hoofdverblijf. Er was samen met de huur een begeleidingstraject afgesproken. Dit maakte de huur ook niet naar zijn aard van korte duur, aangezien het traject ten minste een jaar zou duren (ECLI:NL:RVS:2015:4027, rechtsoverweging 2.5 en 2.6).
Doorverhuur	Een woning werd vanwege een reis voor 6 maanden doorverhuurd. Het was een zelfstandige woning bestemd voor regulier gebruik. Hoewel de overeenkomst van korte duur was en deze niet verlengd kon worden, vond de Afdeling dit geen huur naar zijn aard van korte duur. De aard van het gebruik van de woning is namelijk doorslaggevend, wat in deze situatie het voorzien in de permanente behoefte van de huurder aan zelfstandige woonruimte was (ECLI:NL:RVS:2016:19, rechtsoverweging 6.2).

1.4.3 Doorverhuur

Bij doorverhuur verhuurt een huurder zijn gehele huurwoning door aan iemand anders. Vaak voor een tijdelijke periode. Degene die de woning doorverhuurt heeft in die periode niet zijn hoofdverblijf in die woning. Om die reden voldoet hij niet aan de definitie van een ‘huurder’ (zie paragraaf 1.3.3). Ook omdat hij op dat moment een (door)verhuurder is. Hij heeft zelf in de periode van doorverhuur en zijn verblijf elders geen recht (meer) op huurtoeslag. Degene die de woning van de doorverhuurder (hoofdhuurder) huurt, kan wel aanspraak maken op huurtoeslag. Van belang is dan wel dat er een redelijke, gebruikelijke huurprijs voor de woning wordt betaald. Is slechts een kleine vergoeding afgesproken, dan is feitelijk geen sprake van doorverhuur maar van huisbewaring (waarover meer in paragraaf 1.4.5).

Dat doorverhuur vaak voor een tijdelijke periode is, wil niet zeggen dat dit huur naar zijn aard van korte duur is. Lees hierover de uitspraak van de Afdeling over doorverhuur in paragraaf 1.4.2.1.

Overigens wordt doorverhuur van een hele woning in de praktijk ook weleens onderhuur genoemd. Onderhuur is eigenlijk alleen de huur van een deel van een woning, zoals een kamer. Daarvoor bestaat meestal geen recht op huurtoeslag omdat het geen zelfstandige woonruimte is. Lees over die voorwaarde van zelfstandigheid meer in paragraaf 1.6.2.1. Doorslaggevend voor het recht op huurtoeslag is echter niet hoe het op de onderlinge huurovereenkomst tussen de doorverhuurder en huurder wordt genoemd, maar wat de feitelijke situatie is. Wordt het onderhuur genoemd, maar gaat het feitelijk om doorverhuur van de hele woning, dan kan aanspraak gemaakt worden op huurtoeslag door de huurder.

Een gebruikelijke situatie waarin iemand zijn woning doorverhuurt is omdat hij een langere periode zelf niet in de woning verblijft bijvoorbeeld vanwege een reis in het buitenland. Of vrijwillig of onvrijwillig een periode elders in Nederland verblijft. Denk bij onvrijwillig verblijf bijvoorbeeld aan detentie. Als de doorverhuurder op het adres van de woning die hij doorverhuurt ingeschreven blijft in de BRP, is het van belang om te weten of hij in het buiten- of binnenland verblijft en of het verblijf daar vrijwillig of onvrijwillig is. De duur van het verblijf is ook relevant. Dit speelt namelijk allemaal mee in de vraag of de doorverhuurder meetelt in het huishouden (en daarmee in de berekening van de huurtoeslag) van degene aan wie hij de woning verhuurt. We lichten dit verder toe in paragraaf 1.7.3.2 over het huishouden.

Doorverhuur komt overigens ook voor wanneer een woningcorporatie een heel woonzorgcomplex verhuurt aan een zorginstelling. En die zorginstelling de individuele woningen in dat complex vervolgens doorverhuurt aan de bewoners. De woningcorporatie is dan de verhuurder, de zorginstelling de doorverhuurder (hoofdhuurder) en de bewoners zijn de huurders. De bewoners hebben dan een huurovereenkomst met de zorginstelling en kunnen in aanmerking komen voor huurtoeslag.

1.4.4 Onderhuur

Bij onderverhuur verhuurt een huurder een deel van zijn huurwoning aan iemand anders (de onderhuurder). Vaak gaat het om een kamer of eventueel een etage. Dit zal vrijwel altijd een onzelfstandige woonruimte zijn waardoor de onderhuurder geen recht heeft op huurtoeslag (lees over de eisen aan een zelfstandige woonruimte in paragraaf 1.6.2.1).

Degene die de kamer verhuurt heeft wel recht op huurtoeslag, zolang hij aan de overige voorwaarden hiervoor voldoet waaronder het huren van een zelfstandige woonruimte. Dat de onderhuurder eventueel gebruik maakt van zijn voorzieningen zoals de keuken of badkamer, doet niet af aan de zelfstandigheid van de woning die hij huurt. Hij heeft dan tenslotte zelf wel een huurovereenkomst voor de gehele zelfstandige woning en betaalt de daarbij horende huurprijs.

De onderhuurder telt, zolang aan een aantal voorwaarden wordt voldaan, niet mee in de huurtoeslag van de huurder. Lees hierover verder in paragraaf 1.7.3.1 over het huishouden.

Voor de huurtoeslag van de huurder wordt overigens zijn volledige kale huurprijs meegenomen in de berekening. De inkomsten die hij ontvangt uit de onderhuur worden hierop niet in mindering gebracht. Lees hierover meer in paragraaf 1.9.1.2 over de rekenhuur.

1.4.5 Huisbewaring

Huisbewaarders komen niet in aanmerking voor huurtoeslag. Een huisbewaarder heeft een huurwoning (meestal tijdelijk) in gebruik en betaalt daar vaak alleen een (kleine) vergoeding voor, bijvoorbeeld voor het gebruik van gas, water en elektra. De huurder en huisbewaarder sluiten hiervoor een huisbewaringsovereenkomst af, meestal met medeweten van de verhuurder. De huurder blijft verantwoordelijk voor het betalen van de volledige huurprijs aan de verhuurder.

Een huisbewaringsovereenkomst is geen huurovereenkomst. Er wordt wel een woning in gebruik gegeven, maar er staat geen (volledige) tegenprestatie tegenover (zie artikel 7:201, eerste lid, van het BW en paragraaf 1.4). Er wordt tenslotte slechts een (kleine) vergoeding betaald, niet een (volledige) huurprijs specifiek voor het gebruik van de woning. De huisbewaarder huurt dan ook geen woning en voldoet daarmee niet aan de definitie van een huurder (artikel 1, onderdeel c, van de Wht). Om die reden komt de huisbewaarder niet in aanmerking voor huurtoeslag.

De huurder behoudt wel zijn recht op huurtoeslag voor de huurwoning die hij in bewaring geeft en waarvoor hij nog de huur betaalt. Zolang hij ook nog op dat adres ingeschreven staat in de BRP. Heeft de huurder echter voor langere tijd niet meer zijn hoofdverblijf op het adres, dan loopt zijn recht op huurtoeslag op den duur af. Hierover meer in paragraaf 1.3.3.1. En als de huisbewaarder zich op het adres van de woning die hij in bewaring heeft inschrijft in de BRP, dan is hij medebewoner van de huurder.

De feitelijke situatie is overigens leidend, niet hoe het wordt genoemd in de overeenkomst. Wordt daarin gesproken over huisbewaring, terwijl de huisbewaarder wel een aanzienlijk deel van de huurprijs of zelfs de volledige huurprijs betaalt, dan is dit feitelijk doorverhuur. De huisbewaarder is dan feitelijk geen huisbewaarder maar huurder en kan dan wél voor huurtoeslag in aanmerking komen. De hoofdhuurder (degene die de woning doorverhuurt) komt dan niet in aanmerking voor huurtoeslag, omdat hij op dat moment feitelijk verhuurder is, niet huurder. Lees daarover meer in paragraaf 1.4.3.

Wanneer wordt een aanzienlijk deel van de huurprijs betaald? En is dus feitelijk sprake van doorverhuur, niet van huisbewaring? Uitgangspunt hiervoor is een huurprijs boven de basishuur (lees over dat begrip in paragraaf 1.12.2). Dan kan in beginsel worden aangenomen dat het doorverhuur is. Hierbij blijven wel alle omstandigheden van belang (waaronder bijvoorbeeld wat de twee partijen bedoeld hebben). De beslissing dat iets doorverhuur of huisbewaring is, bepaalt tenslotte wie van de twee partijen in aanmerking kan komen voor huurtoeslag.

Bij een huurprijs onder de basishuur kan overigens ook niet zondermeer worden aangenomen dat het om huisbewaring gaat. Dit hangt ook weer van alle feitelijke omstandigheden af. Zo kan een laag bedrag bijvoorbeeld toch een aanzienlijk deel van de huurprijs zijn, als die huurprijs ook vrij laag is (bijvoorbeeld als het om een kleine woning, zoals een studio, gaat). Echter, bij een bedrag onder de basishuur bestaat hoe dan ook geen recht op huurtoeslag. Ook niet als het om doorverhuur gaat. Waarom dit zo is, lichten we toe in paragraaf 1.9.6.

Is de feitelijke situatie huisbewaring, dan kan dit eventueel nog worden omgezet naar doorverhuur. De huisbewaringsovereenkomst moet dan een huurovereenkomst worden en de huurder (voormalige huisbewaarder) moet dan een normale huurprijs voor de woning gaan betalen, niet slechts een vergoeding. De huisbewaarder (nu huurder) kan dan alsnog in aanmerking komen voor huurtoeslag (zolang hij aan alle overige voorwaarden voldoet, zoals ingeschreven staan op het adres in de BRP). De huurovereenkomst mag dan overigens ook voor een beperkte duur zijn en/of er mag in vastgelegd zijn dat de hoofdhuurder er na een bepaalde tijd weer intrekt. Dit is geen huur naar zijn aard van korte duur (zie hierover de uitspraak van de Afdeling over doorverhuur in paragraaf 1.4.2.1).

1.4.6 Pacht

Voor pacht kan geen huurtoeslag gekregen worden, want “de pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt” (artikel 7:201, derde lid, van het BW). Pacht houdt overigens in dat een verpachter een (gedeelte van een) onroerende zaak tegen een vergoeding in gebruik geeft aan een pachter ter uitoefening van landbouw (artikel 7:311 van het BW).

1.4.7 Huurkoop

Iemand kan met een overeenkomst van huurkoop niet in aanmerking komen voor huurtoeslag, want “de overeenkomst van huurkoop van een onroerende zaak is een koopovereenkomst” (artikel 7:101, eerste lid, van het BW). Bij huurkoop is dus geen sprake van een huurwoning, maar van een koopwoning. Het verschil met reguliere koop is dat bij huurkoop de koopprijs in termijnen wordt betaald en dat men daarna pas eigenaar van de woning wordt. Die maandelijkse betalingen zien dus op de aankoop van de woning en zijn geen huurbetalingen.

1.4.8 Woning via arbeidsovereenkomst (dienstwoning)

Voor een dienstwoning kan geen huurtoeslag gekregen worden. Het bewonen van een dienstwoning wordt namelijk niet in een huurovereenkomst vastgelegd, maar in een arbeidsovereenkomst. De werkgever wijst de werknemer in die overeenkomst een bepaalde woning toe om te bewonen. Deze aanwijzing hangt samen met de werkzaamheden van de werknemer. Denk bijvoorbeeld aan een geestelijke (dominee of pastoor) die een woning (pastorie) bij de kerk krijgt toegewezen, een conciërge bij een school of een terreinopzichter bij bijvoorbeeld een landhuis of kasteel. Eindigt de arbeidsovereenkomst, dan eindigt ook de bewoning van de dienstwoning.

Is er misschien wel een verband tussen de woning en de arbeid, maar gaat het gewoon om reguliere huur via een huurovereenkomst, dan is huurtoeslag wel mogelijk.

1.5 Huurprijs verschuldigd

Huurtoeslag is een tegemoetkoming in de kosten van het huren van een woning (artikel 1, onderdeel e, van de Wht). Maakt iemand geen kosten voor een huurwoning, dan is er dus geen recht op huurtoeslag. Hiervan is bijvoorbeeld sprake wanneer iemand er gratis (‘om niet’) mag wonen of de huur in natura betaald, bijvoorbeeld door het huis op te knappen of als beheerder voor de verhuurder te werken.

Er moet dus een huurprijs voor de huurwoning zijn afgesproken tussen de huurder en verhuurder. De huurprijs is de prijs die “is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woning” (artikel 1, onderdeel d, van de Wht). De term ‘verschuldigd’ komt ook terug in de definitie van rekenhuur in artikel 5 van de Wht (meer over de rekenhuur in paragraaf 1.9). ‘Verschuldigd’ betekent dat de verhuurder een bedrag kan opeisen.

Dat er een huurprijs verschuldigd moet zijn, betekent in beginsel dat de huurprijs daadwerkelijk moet zijn betaald voor het recht op huurtoeslag. Tegelijkertijd betekent dit niet dat er geen recht is op huurtoeslag wanneer de huurprijs een periode (nog) niet is betaald. De huurprijs kan dan namelijk nog steeds verschuldigd zijn en nog betaald moeten worden.

We bespreken verder:

• de betaling van de huurprijs: paragraaf 1.5.1
• het controleren van de betaling (betaalbewijzen): paragraaf 1.5.2
• het recht op huurtoeslag bij een betalingsachterstand: paragraaf 1.5.3
• het proportioneel recht op huurtoeslag: paragraaf 1.5.4
• het betalen van een ander bedrag dan de afgesproken huurprijs: paragraaf 1.5.5

1.5.1 Betaling van huur

Het verschuldigd zijn van een huurprijs betekent in beginsel dat er een huurprijs betaald moet worden. De Afdeling bevestigde dat de huurder de huurkosten daadwerkelijk moet dragen en als de huurkosten niet daadwerkelijk worden betaald, kan een controle op een juiste besteding van overheidsgelden niet plaatsvinden (ECLI:NL:RVS:2015:2904, rechtsoverweging 3.2).

De betaling van de huurprijs kan op verschillende manieren plaatsvinden. Het meest gebruikelijk is een overboeking via de bank (girale betaling) of eventueel contante betaling. De huurprijs kan echter ook op andere wijzen betaald worden. We bespreken in de volgende paragrafen een paar situaties.

1.5.1.1 Verrekening

Het is mogelijk om huur te betalen door het bedrag van de huurprijs te verrekenen. De huurprijs wordt dan in mindering gebracht op (of weggestreept tegen) een betaling die de verhuurder aan de huurder moet doen. Dit wordt ook wel verrekening met gesloten beurs genoemd. Er kan bijvoorbeeld verrekend worden met een partneralimentatie, arbeidsvergoeding, lening of winstuitkering (zie ter vergelijking ECLI:NL:RVS:2017:851 over de verrekening van kinderopvangkosten met een verschuldigd winstaandeel, een betaalwijze die ook bij huurkosten mogelijk is). Zolang de huurder maar kan aantonen dat hij de huurkosten daadwerkelijk draagt, is recht op huurtoeslag bij verrekening van de huurprijs mogelijk.

1.5.1.2 Schenking

Schenking van de huurprijs is geen betaling. De huurder betaalt dan, net als bij verrekening, geen huur. In tegenstelling tot verrekening staat er echter geen verminderde of weggestreepte betaling van de verhuurder tegenover. Daarom draagt de huurder bij schenking van de huur geen huurkosten.

De Afdeling oordeelde dat er niet was aangetoond dat er daadwerkelijk huurkosten worden gemaakt in een zaak waarbij de verhuurder (ouder) maandelijks een bedrag aan de huurder (kind) schonk ter grootte van het bedrag van de huurprijs en waarbij de huurkosten maandelijks zouden worden verrekend met die schenking (ECLI:NL:RVS:2015:2904, rechtsoverweging 3 en 3.2). Volgens de Afdeling zouden de huurkosten wel daadwerkelijk gedragen worden als de verhuurder (ouder) maandelijks een onderhoudsbijdrage aan de huurder (kind) betaald en deze met die bijdrage vervolgens de huur betaalt.

1.5.1.3 Betaling via onderhuurder

De betaling van de huurprijs kan gedeeltelijk via een onderhuurder lopen. De onderhuurder betaalt de onderhuurprijs dan, met instemming van de verhuurder, rechtstreeks aan die verhuurder. De huurder betaalt dan alleen nog het verschil tussen de huurprijs en de onderhuurprijs aan de verhuurder. Daarmee is in totaal, via de twee betalingen, de gehele huurprijs betaald. De huurder voldoet dan aan de betalingseis en kan over de gehele huurprijs huurtoeslag krijgen. Lees meer over onderhuur in paragraaf 1.4.4.

1.5.1.4 Betaling via lening

De betaling van de huurprijs kan via een lening met een derde lopen. De huurder heeft dan een lening afgesloten met iemand anders (bijvoorbeeld een familielid, kennis of vriend) om zijn huur te kunnen betalen. Die derde betaalt rechtstreeks de huur aan de verhuurder. Doordat de huurder dit geld vervolgens vanwege de lening moet terugbetalen aan de derde, draagt hij wel zelf de huurkosten. Hij kan dan ook voor huurtoeslag in aanmerking komen, ondanks dat iemand anders zijn huur aan zijn verhuurder betaalt. De leningsovereenkomst tussen de huurder en de derde kan dan als bewijs dienen dat de huurder huurkosten heeft.

1.5.1.5 Niet maandelijkse betalingen

Hoewel een huurprijs meestal als maandbedrag wordt afgesproken, is het niet noodzakelijk dat de verschuldigde huurprijs iedere maand betaald wordt. Zo kan de huurder de huur bijvoorbeeld voor een heel jaar in één keer betalen. Ook dan wordt aan de betalingseis voldaan en kan er voor dat hele jaar recht op huurtoeslag bestaan (zolang in iedere maand aan de overige voorwaarden voor huurtoeslag wordt voldaan).

1.5.2 Betaalbewijzen

De huurder moet niet alleen huurkosten maken, maar moet ook “kunnen aantonen dat hij huurkosten heeft gemaakt en wat de hoogte is van deze kosten.” Dit betekent volgens de Afdeling ook dat het aan de aanvrager, “als degene die aanspraak maakt op huurtoeslag, is om een deugdelijke administratie van zijn huurbetalingen bij te houden." (ECLI:NL:RVS:2018:3709, rechtsoverweging 5.1). Hoe kan een huurder aantonen dat hij huurkosten heeft gemaakt wanneer hierom wordt gevraagd? Dit hangt af van de manier waarop de huur is betaald (zie ook paragraaf 1.5.1). Waren dit girale betalingen, dan liggen kopieën of schermafdrukken van die betalingen voor de hand.

Voor contante betalingen, zijn kwitanties voldoende bewijs. De Afdeling bevestigde dat. Een kwitantie is alleen onvoldoende om een huurbetaling mee aan te tonen wanneer Toeslagen kan motiveren dat er op basis van feiten of omstandigheden terecht kan worden getwijfeld aan de kwitantie (ECLI:NL:RVS:2016:2811, rechtsoverweging 3.3). Een familierelatie tussen de verhuurder en huurder kan een terechte reden zijn om te twijfelen aan kwitanties (ECLI:NL:RVS:2020:1414, rechtsoverweging 2.1). Andere redenen zijn bijvoorbeeld het ontbreken van een datum op de kwitanties of het aanleveren van de kwitanties in een laat stadium van de procedure, bijvoorbeeld pas in de loop van een beroepsprocedure (ECLI:NL:RVS:2017:1085, rechtsoverweging 4 en 4.1 en ECLI:NL:RVS:2019:1304, rechtsoverweging 3.4). Bij gemotiveerde twijfel mag Toeslagen om nadere bewijsstukken vragen die de kwitantie kunnen ondersteunen, bijvoorbeeld bankafschriften waaruit pinopnames van de contante betaling blijken of een verklaring van de verhuurder (ECLI:NL:RVS:2016:3187, rechtsoverweging 3.4 en 3.5). Er bestaat hierbij een vrije bewijsleer. In de wet staat namelijk alleen dat er huurkosten moeten zijn, niet hoe deze aangetoond moeten worden. Dit betekent dat de huurder niet beperkt kan worden in het soort bewijsstukken dat hij mag aanleveren. Hij is vrij om allerlei soorten bewijsstukken aan te leveren waaruit de betalingen kunnen blijken. Zolang uit de (combinatie van) bewijsstukken maar aannemelijk wordt dat de huurder huurkosten heeft gemaakt.

Wordt de huur niet per bank of contant betaald (bijvoorbeeld via verrekening, zie paragraaf 1.5.1.1), dan zal de betaling op een andere manier aangetoond moeten worden. Ook hiervoor geldt de vrije bewijsleer.

1.5.3 Betalingsachterstand

Bij een betalingsachterstand kan recht bestaan op huurtoeslag, ook al zijn de huurkosten voor een bepaalde periode dan nog niet voldaan. Dat iemand achterloopt met het betalen van de huur, wil namelijk niet zeggen dat er geen huurprijs meer verschuldigd is. De betalingsachterstand zal meestal nog ingehaald moeten worden. Dan blijft er dus sprake van verschuldigdheid. Per zaak waarin een periode (nog) geen huur is betaald, zal bekeken moeten worden of die huur nog wel verschuldigd is. Als er bijvoorbeeld een betalingsregeling is afgesloten, is duidelijk dat de gemiste huurbetalingen nog voldaan moeten worden. Ook uit andere documenten of omstandigheden kan dit blijken. Hier geldt weer de vrije bewijsleer, zoals besproken in de vorige paragraaf.

De Afdeling oordeelde ook “dat het belang van controle op een juiste besteding van overheidsgelden meebrengt dat degene die aanspraak op huurtoeslag maakt in beginsel de verschuldigde huurprijs daadwerkelijk ten tijde van of kort na het verstrijken van de periode waarop de betalingsverplichting betrekking heeft, moet voldoen.” Maar “dat zich omstandigheden kunnen voordoen op grond waarvan aanleiding bestaat om op dit uitgangspunt een uitzondering te maken.” (ECLI:NL:RVS:2017:412, rechtsoverweging 7).

1.5.4 Proportioneel recht

De huur moet (meestal) iedere maand betaald worden. In de definitie van ‘rekenhuur’ (waarover meer in paragraaf 1.9) wordt ook gesproken over “de huurprijs die de huurder per maand is verschuldigd” (artikel 5, eerste lid, van de Wht). Er kan om deze reden ook per maand worden beoordeeld of er recht bestaat op huurtoeslag. Dit betekent dat huurtoeslag proportioneel toegekend kan worden. De toeslag wordt dan toegekend voor de maanden waarvoor de huurprijs is betaald en niet voor de maanden waarvoor niet is betaald. Voor de maanden die niet betaald zijn, is wel van belang dat de huurprijs ook niet meer verschuldigd is. Zo is bijvoorbeeld bij een betalingsachterstand die nog moet worden ingehaald, de huurprijs nog wel verschuldigd en bestaat ook recht op huurtoeslag in de maanden die nog niet betaald zijn. Lees over betalingsachterstanden meer in paragraaf 1.5.3.

1.5.5 Ander bedrag betaald

Het komt soms voor dat een huurder (tijdelijk) een ander bedrag betaalt dan de afgesproken huurprijs. Dit kan een lager of hoger bedrag zijn. Die afwijkende, daadwerkelijk betaalde, huurprijs is dan het bedrag dat voor de huurtoeslag wordt gebruikt. De huurtoeslag is tenslotte bedoeld voor de huurkosten. Bij een (tijdelijk) lagere betaling is wel van belang dat de huurder het missende deel van de huurprijs niet alsnog moet betalen. Dan blijft de afgesproken hogere huurprijs namelijk nog verschuldigd en is over die huurprijs recht op huurtoeslag (lees hierover ook in paragraaf 1.5.3).

1.6 Woning

Voor het toekennen van huurtoeslag moet sprake zijn van een “gehuurde woning, daaronder begrepen een woonwagen” (artikel 1, onderdeel c, van de Wht). Niet iedere huurwoning en woonwagen komt echter in aanmerking. Er moet aan bepaalde criteria worden voldaan.

We bespreken in deze paragraaf:

• de definitie van een woning en de begrippen ‘roerend’ en ‘onroerend’: paragraaf 1.6.1
• de criteria waaraan een huurwoning moet voldoen: paragraaf 1.6.2
• de criteria waaraan een woonwagen moet voldoen: paragraaf 1.6.3
• de recreatiewoning: paragraaf 1.6.4
• dat de woning in Nederland moet staan: paragraaf 1.6.5

In Bijlage 1 geven we nog een aantal voorbeelden van soorten woningen en lichten we toe waarom daarvoor (meestal) wel of geen recht op huurtoeslag bestaat.

1.6.1 Definitie woning

Een woning is “een gebouwde onroerende zaak […] alsmede de onroerende aanhorigheden” (artikel 1, onderdeel k, van de Wht). Onroerend betekent kortgezegd dat het vast zit en niet verplaatst kan worden. Wat dit concreet inhoudt, bespreken we verder in de volgende paragraaf. Als een zaak niet onroerend is, dan is het een roerende zaak. Die zit niet op een duurzame manier vast en kan wél verplaatst worden. Voor een roerende zaak bestaat geen recht op huurtoeslag, tenzij aan de voorwaarden van een woonwagen voldaan wordt (welke we bespreken in paragraaf 1.6.3).

1.6.1.1 Onroerende zaak

“Onroerend zijn […] de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken” (artikel 3:3, eerste lid, van het BW). Roerend zijn vervolgens “alle zaken die niet onroerend zijn” (tweede lid). Is iets dus niet onroerend, dan is het roerend en kan daarvoor geen huurtoeslag worden gekregen (tenzij aan de voorwaarden van een woonwagen voldaan wordt, zie paragraaf 1.6.3).

Het doorslaggevende criterium of iets een onroerende zaak is (en daarmee een woning in de zin van de Wht) is of het duurzaam met de grond is verenigd. Die vereniging mag rechtstreeks zijn of door vereniging aan een ander gebouw dat wél rechtstreeks met de grond is verenigd. Om te bepalen of een gebouw duurzaam met de grond is verenigd en dus een onroerende zaak is, gaf de Hoge Raad vier criteria in het zogenoemde Portacabin-arrest (ECLI:NL:HR:1997:ZC2478, rechtsoverweging 3.3):

1. Het gebouw is naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. Hierbij is niet van belang dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen.
2. Om te bepalen of een gebouw bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer. Onder de bouwer valt ook degene die opdracht heeft gegeven voor de bouw.
3. De bestemming van een gebouw om duurzaam ter plaatse te blijven moet naar buiten kenbaar zijn. Het moet dus voor anderen (niet alleen de bouwer en opdrachtgever) duidelijk zijn dat het gebouw bedoeld is om duurzaam op die plek te blijven.
4. De verkeersopvattingen kunnen niet worden gebruikt als een zelfstandige maatstaf voor de beoordeling van de vraag of een zaak roerend of onroerend is. Verkeersopvattingen zijn in het maatschappelijk verkeer levende opvattingen; hoe er over een bepaalde kwestie in de maatschappij wordt gedacht. Deze kunnen wel mee worden gewogen in de vraag of iets onroerend is, maar zijn onvoldoende op zichzelf. 

Bij deze beoordeling kan onder andere worden meegenomen of de zaak is aangesloten op het gas-, water- en elektriciteitsnet en op de riolering. Dergelijke aansluitingen zijn op zichzelf echter niet doorslaggevend. Van belang is vooral dat de zaak niet makkelijk te verplaatsen of demonteren mag zijn, in ieder geval niet zonder inspanningen en zonder aanzienlijke kosten (zoals het Hof van Justitie van de EU opmerkte in de zaak Leichenich).

Dat iets voldoet aan de voorwaarden van een zelfstandige woonruimte (zie paragraaf 1.6.2.1), betekent overigens nog niet dat het een onroerende zaak is. Hetzelfde geldt voor een inschrijving op het desbetreffende adres in de BRP. Zo oordeelde de Afdeling bijvoorbeeld het volgende over een stacaravan: dat de aanvrager “[…] een zelfstandige woonruimte huurde, nu de stacaravan een keuken, badkamer, woonkamer en slaapkamer had, zij in de stacaravan haar hoofdverblijf had en in de [BRP] […] stond ingeschreven, betekent immers niet dat de stacaravan duurzaam met de grond is verenigd. Evenmin kan uit het feit dat naast de stacaravan een tuin en terras zijn aangelegd worden afgeleid dat de stacaravan zelf duurzaam met de grond is verenigd.” (ECLI:NL:RVS:2016:1567, rechtsoverweging 3.3).

1.6.1.1.1 BAG

De Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG) kan helpen bij het bepalen of iets een roerende of onroerende zaak is. De BAG is een registratie van gegevens over bestaande panden, verblijfsobjecten, standplaatsen, ligplaatsen, woonplaatsen, openbare ruimten en nummeraanduidingen (artikel 2, tweede lid, onderdeel a, van de Wet BAG). Hier speelt ook weer de duurzame vereniging met de grond een rol. Een pand is namelijk een “zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden” (artikel 1, onderdeel k, van de Wet BAG). En een verblijfsobject is een eenheid die binnen één of meer panden ligt en ontsloten wordt door een eigen afsluitbare toegang (artikel 1, onderdeel m, van de Wet BAG).

Als een zaak is opgenomen in de BAG als pand of verblijfsobject, is het dus een onroerende zaak. Staat een zaak niet (of niet als pand of verblijfsobject) in de BAG, dan is het nog niet per definitie een roerende zaak. Het kan wel een indicatie daarvan zijn, maar de zaak moet dan verder beoordeeld worden om met zekerheid te kunnen vaststellen dat het een (on)roerende zaak is.

1.6.2 Criteria huurwoning

De huurwoning moet aan bepaalde criteria voldoen voor het toekennen van huurtoeslag. De huurwoning mag geen onderdeel uitmaken van "een hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf” (artikel 1, onderdeel c, van de Wht). Oftewel, het mag geen recreatiewoning zijn. Daarvoor bestaat geen recht op huurtoeslag. In paragraaf 1.6.4 bespreken we wanneer een woning een recreatiewoning is.

Daarnaast wordt huurtoeslag alleen toegekend voor de huur van een woning die (artikel 11, eerste lid, van de Wht):

• a. een zelfstandige woonruimte of een onvrije etage is, of
• b. een onzelfstandige woonruimte is, welke deel uitmaakt van een woongebouw of woning, geheel of gedeeltelijk verhuurd ten behoeve van begeleid wonen, groepswonen door ouderen of een daarmee vergelijkbare woonvorm, en in eigendom van en aan de huurder verhuurd door een rechtspersoon zonder winstoogmerk, die mede op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam is. 

We lichten deze drie soorten woonruimten hierna verder toe:

• zelfstandige woonruimte: paragraaf 1.6.2.1
• onvrije etage: paragraaf 1.6.2.2
• onzelfstandige aangewezen woonruimte: paragraaf 1.6.2.3

1.6.2.1 Zelfstandige woonruimte

Er bestaat recht op huurtoeslag voor een zelfstandige woonruimte (artikel 11, eerste lid, onderdeel a, van de Wht). De Wht legt niet uit wat een zelfstandige woonruimte is. Hiervoor wordt daarom aangesloten bij het BW: “Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning” (artikel 7:234 van het BW).

Concreet betekent dit dat een woonruimte zelfstandig is als:

• die een eigen toegang heeft die van binnenuit en buitenaf afsluitbaar is
• daarin minimaal de wezenlijke voorzieningen aanwezig zijn:
  • een woon/slaapkamer
  • een kookgelegenheid met aan- en afvoer van water en tenminste één aansluitpunt voor koken op gas of elektriciteit
  • een toilet met waterspoeling
  • een wasgelegenheid: een douche of bad (per 1 maart 2024)
• en die wezenlijke voorzieningen voor eigen en exclusief gebruik van de huurder (en zijn eventuele partner en medebewoners) zijn

Eigen en exclusief gebruik houdt in dat de huurder de wezenlijke voorzieningen niet hoeft te delen met anderen. Hij moet er ook een exclusief gebruiksrecht op hebben. Zo oordeelde de Afdeling dat een woonruimte niet zelfstandig is wanneer in een periode slechts één van twee kamers op een etage bewoond wordt. De keuken en het toilet hoeven daardoor in die periode in de praktijk niet gedeeld te worden, maar dat maakt nog niet dat hier exclusief gebruiksrecht op bestaat. Er wordt namelijk nog altijd een woonruimte gehuurd met een gemeenschappelijke keuken en toilet. Dat er een periode slechts één huurder is op de etage is, doet hier niet aan af, tenzij die huurder dan de gehele etage huurde, aldus de Afdeling (ECLI:NL:RVS:2013:CA0658, rechtsoverweging 4.2).

Volgens de Afdeling houdt exclusief gebruik ook in dat de voorzieningen afsluitbaar zijn. De Afdeling benoemde dit in een zaak waarbij volgens de huurovereenkomst sprake was van medegebruik van onder andere het toilet. In de woning waren twee toiletten aanwezig. De andere bewoners zouden gebruikmaken van één toilet, waardoor de huurder het exclusieve gebruik had van het tweede toilet. Volgens de Afdeling stond echter niet vast dat het tweede toilet afsluitbaar was en dat de andere bewoners (de ouders van de huurder) geen toegang ertoe hadden. De woonruimte was daarom onzelfstandig (ECLI:NL:RVS:2018:2335, rechtsoverweging 6).

Een huurder die een onzelfstandige woonruimte huurt, kan deze ombouwen naar een zelfstandige woonruimte. Bijvoorbeeld door een keuken te plaatsen, als dat de enige wezenlijke voorziening is die ontbreekt. Er kan vervolgens recht op huurtoeslag voor die woonruimte bestaan. De toegevoegde wezenlijke voorziening moet dan wel aan de vereisten voldoen. Zo is bijvoorbeeld een werkblad met daarop een elektrische kookplaat en daaronder een koelkast nog geen keuken, omdat die geen aan- en afvoer van water heeft (ECLI:NL:RVS:2016:1524, rechtsoverweging 4.2).

Ook kan een huurder die twee onzelfstandige woonruimten huurt, deze aanpassen en samenvoegen naar één zelfstandige woonruimte. Er kan dan recht op huurtoeslag voor die woonruimte bestaan. Zijn de twee huurovereenkomsten voor de onzelfstandige woonruimten niet samengevoegd tot één overeenkomst, dan geldt als huurprijs voor de huurtoeslag de gezamenlijke huur van beide woonruimten.

Overigens gaat het bij de beoordeling van de zelfstandigheid om de feitelijke situatie, niet om hoe de woonruimte in de huurovereenkomst wordt genoemd. Wordt in de overeenkomst gesproken van een onzelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld een kamer), terwijl de huurder wel het exclusief gebruik heeft van de wezenlijke voorzieningen, dan gaat het om een zelfstandige woonruimte (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RVS:2016:2638, rechtsoverweging 6.2).

1.6.2.1.1 Meerdere woonruimten op één adres

Op één adres in de BRP ligt in principe één zelfstandige woning. Daar mag Toeslagen in beginsel van uitgaan. Zijn er wel meerdere woonruimten aanwezig, dan is het “[…] aan de aanvrager om aan te tonen dat op één [BRP]-adres meer zelfstandige woningen zijn gelegen door bewijsstukken over te leggen waaruit blijkt dat de gehuurde woning beschikt over een eigen toegang en wezenlijke voorzieningen die niet met andere bewoners op hetzelfde adres worden gedeeld.” En dat degene die Toeslagen als medebewoner (of partner) heeft aangemerkt “[…] niet tot zijn huishouden behoort of heeft behoord.” (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RVS:2015:399, rechtsoverweging 3.1).

Voor Toeslagen (en andere bestuursorganen) is wel van belang dat de BRP klopt. Is het voor de huurder (eventueel in samenwerking met zijn verhuurder) echter niet mogelijk om een apart huisnummer bij de gemeente aan te vragen of te krijgen, dan kan Toeslagen het adres in het eigen systeem splitsen. Hiervoor moet wel voldoende aannemelijk zijn dat het om aparte zelfstandige woonruimten gaat en geen gezamenlijke huishouding wordt gevoerd. En (volgens een standpunt van Vaktechniek) moet blijken dat de aanvrager serieuze pogingen heeft ondernemen om een eigen huisnummer in de BRP te krijgen. Lees over het afwijken van de BRP bij een gesplitste woning ook in paragraaf 1.8.2.1.

We bespreken de gesplitste woning in relatie tot het partnerschap verder in paragraaf 1.7.2 van het hoofdstuk ‘Partner’. Daarnaast lichten we in paragraaf 1.4.1 van het hoofdstuk ‘BRP’ de bewijslast van de aanvrager toe bij bewoning die afwijkt van de BRP-inschrijving.

1.6.2.2 Onvrije etage

Naast een zelfstandige woonruimte bestaat ook recht op huurtoeslag voor een zogenoemde ‘onvrije etage’ (artikel 11, eerste lid, onderdeel a, van de Wht). Hiervoor moet aan dezelfde criteria worden voldaan als bij een zelfstandige woonruimte. De huurder moet dus beschikken over, en het exclusieve gebruik hebben van, de wezenlijke voorzieningen. Bij een onvrije etage kan de huurder deze voorzieningen echter alleen bereiken via een gemeenschappelijke verkeersruimte, zoals een trappenhuis of een gang waarover andere huurders ook beschikken. De voorzieningen moeten wel kunnen worden afgesloten door de huurder en daarmee niet toegankelijk zijn voor de andere bewoners (lees hierover ook in paragraaf 1.6.2.1).

1.6.2.3 Onzelfstandig aangewezen woonruimte

Naast een zelfstandige woonruimte en onvrije etage bestaat ook recht op huurtoeslag voor bepaalde, specifieke onzelfstandige woonruimten (artikel 11, eerste lid, onderdeel b, van de Wht). Het gaat hierbij om een onzelfstandige woonruimte welke deel uitmaakt van een woongebouw of woning die

• geheel of gedeeltelijk verhuurd wordt ten behoeve van begeleid wonen, groepswonen door ouderen of een daarmee vergelijkbare woonvorm,
• en in eigendom is van (en aan de huurder verhuurd wordt door) een rechtspersoon zonder winstoogmerk, die mede op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam is.
• Het woongebouw of de woning (waar de onzelfstandige woonruimte onderdeel van is) moet zijn aangewezen door Toeslagen (tweede lid). 

Wordt aan deze voorwaarden voldaan, dan kan dus aanspraak gemaakt worden op huurtoeslag ook al deelt de aanvrager één of meer van de wezenlijke voorzieningen met andere bewoners.

Voor het aanwijzen van een woongebouw gelden ook nog een aantal criteria. De verzoeken om aanwijzing worden behandeld door het team Verhuurdersadministratie. We bespreken de criteria voor aanwijzing en de aanwijzingsprocedure in Bijlage 2.

1.6.3 Criteria woonwagen

Een woonwagen is een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst (artikel 1, onderdeel l, van de Wht). Voor de huur van een woonwagen kan huurtoeslag worden toegekend als (artikel 11, derde lid, van de Wht):

• de woonwagen geen eigen aandrijving heeft,
• de woonwagen is geplaatst op een standplaats of op een regionaal woonwagencentrum dat tot stand is gekomen voor 1 oktober 1970
• en de woonwagen voldoet aan de eisen die de Woningwet daaraan stelt. 

Een standplaats is een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten (artikel 1, onderdeel j, van de Wht).

De Woningwet, waarnaar verwezen wordt, kent dezelfde definities van een woonwagen en een standplaats als de Wht (zie artikel 1 van de Woningwet).

De woonwagen moet gehuurd worden. Volgens artikel 11, derde lid, van de Wht wordt namelijk huurtoeslag toegekend voor “de huur van een woonwagen”. Voor een woonwagen in eigendom kan dus geen huurtoeslag toegekend worden. De standplaats waar de huurwoonwagen op staat, mag wel in eigendom zijn. Wordt de standplaats ook gehuurd, dan wordt de huurprijs daarvan meegenomen in rekenhuur voor de huurtoeslag, samen met de huurprijs van de woonwagen en eventuele subsidiabele servicekosten (artikel 5, eerste lid, onderdeel b, van de Wht). Lees meer over de rekenhuur in paragraaf 1.9.

1.6.4 Recreatiewoning

Voor het huren van een recreatiewoning bestaat geen recht op huurtoeslag (artikel 1, onderdeel c, sub 2, van de Wht). Door de jaren heen is dit op twee punten gewijzigd:

• Tot 1 juli 2016 kon wel recht bestaan op huurtoeslag, maar alleen als de recreatiewoning voor langere duur werd verhuurd. Niet als het ging om huur naar zijn aard van korte duur (lees meer over dit begrip in paragraaf 1.4.2). Er bestond daardoor nooit recht op huurtoeslag voor recreatiewoningen die voor een aantal weken worden gehuurd om vakantie te vieren. Per 1 juli 2016 is de wet aangepast met de regel dat er geen recht bestaat op huurtoeslag voor recreatiewoningen ongeacht de duur van de huurovereenkomst. Sindsdien is huurtoeslag voor recreatiewoningen dus per definitie niet mogelijk, ook niet als de huur niet naar zijn aard van korte duur is. Deze wetswijziging werd snel doorgevoerd. Toeslagen voerde deze daarom gefaseerd uit tot 1 april 2018. We lichten dit toe in paragraaf 1.6.4.2.
• Toeslagen moest sinds de wetswijziging van 1 juli 2016 invullen wat een recreatiewoning is. De Wht geeft hiervoor geen concrete definitie. Hoe Toeslagen hiermee omging wijzigde in juli 2019 door uitspraken van de Afdeling. We bespreken dit in de volgende paragraaf.

1.6.4.1 Definitie recreatiewoning

De Wht geeft geen concrete definitie van een recreatiewoning, maar omschrijft het als een woning die “onderdeel uitmaakt van een hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf” (artikel 1, onderdeel c, sub 2, van de Wht). Er wordt verder ook niet toegelicht wat een ‘hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf’ is. De wetgever gaf hierover ook niet veel duidelijkheid bij het maken van de wet.

Toeslagen hanteerde eerst een lijn die kortgezegd neerkwam op ‘eens een vakantiepark, altijd een vakantiepark’. Hiermee werden ook woningen op vakantieparken die niet meer recreatief werden verhuurd, uitgesloten voor huurtoeslag. De Afdeling doorbrak deze lijn met drie uitspraken van 17 juli 2019. Sindsdien is het bestemmingsplan en/of gedoogbeleid van de gemeente leidend bij de vraag of een bewoner van een recreatiewoning recht op huurtoeslag kan hebben.

Volgens de eerste uitspraak van de Afdeling is van belang wat het bestemmingsplan van de gemeente erover zegt. Als de woning volgens het bestemmingsplan permanent bewoond mag worden en ook feitelijk permanent bewoond wordt, dan maakt die woning niet langer deel uit van een ‘vakantiebestedingsbedrijf’. Ook niet als er op het vakantiepark nog één of meer woningen zijn die wel voor recreatief verblijf te huur worden aangeboden of worden verhuurd (ECLI:NL:RVS:2019:2440, rechtsoverweging 5.2).

De tweede uitspraak voegde hieraan toe dat een woning ook geen deel meer uitmaakt van een ‘vakantiebestedingsbedrijf’ als de gemeente permanente bewoning uitdrukkelijk gedoogt, ook al verbiedt het bestemmingsplan dit. Toeslagen mag er volgens de Afdeling in beginsel wel van uitgaan dat een woning die zich op een vakantiepark bevindt waar permanente bewoning niet is toegestaan, deel uitmaakt van een vakantiebestedingsbedrijf. De aanvrager moet dan aannemelijk maken dat de woning toch geen deel (meer) uitmaakt van een vakantiebestedingsbedrijf. Dit is het geval als de gemeente permanente bewoning uitdrukkelijk gedoogt (ECLI:NL:RVS:2019:2443, rechtsoverweging 5.4). Lees in paragraaf 1.6.4.1.2 meer over gedoogbeleid, specifiek wat een gedoogbeslissing aan de aanvrager betekent voor de partner/medebewoner na vertrek van de aanvrager.

In de derde uitspraak oordeelt de Afdeling dat als permanente bewoning niet wordt toegestaan in het bestemmingsplan en ook niet uitdrukkelijk wordt gedoogd door de gemeente, er wél sprake is van verhuur in het kader van een hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf. Er bestaat dan geen recht op huurtoeslag. Dat de huurder de woning niet voor recreatie gebruikt, maar daar voor langere duur woont, maakt dit niet anders (ECLI:NL:RVS:2019:2434, rechtsoverweging 5.1).

Overigens blijft in alle gevallen van belang dat de recreatiewoning een onroerende zaak is. Is deze roerend, dan bestaat er geen recht op huurtoeslag. Ook niet als permanente bewoning is toegestaan of gedoogd. Tenzij aan de voorwaarden voor een woonwagen wordt voldaan. Dan kan wel recht bestaan op huurtoeslag. Lees over onroerende zaken in paragraaf 1.6.1.1 en over woonwagens in paragraaf 1.6.3.

1.6.4.1.1 Geen terugwerkende kracht

De in de vorige paragraaf besproken uitspraken van de Afdeling van 17 juli 2019 hebben geen terugwerkende kracht. Dit betekent dat er geen herziening mogelijk is voor aanvragers waarvan de huurtoeslag op 17 juli 2019 al definitief was vastgesteld en de bezwaar- en (hoger) beroepstermijnen zijn verstreken (oftewel de huurtoeslag staat onherroepelijk vast, lees over dat begrip in paragraaf 1.3.1.4.1 van het hoofdstuk ‘Herziening’). Zij kunnen zich niet op de uitspraken van de Afdeling beroepen om een negatieve definitieve en onherroepelijke beslissing over hun recreatiewoning te herzien (zie artikel 5a, eerste lid, onderdeel b, van de UR Awir).

Herziening is wél mogelijk zolang de huurtoeslag nog niet definitief is vastgesteld of de definitieve vaststelling nog niet onherroepelijk is (bijvoorbeeld omdat er nog een bezwaar of (hoger) beroepsprocedure loopt). Daarnaast is een nieuwe aanvraag voor nieuwe jaren nog mogelijk.

1.6.4.1.2 Gedoogbeslissing

Zoals toegelicht in paragraaf 1.6.4.1 kan recht bestaan op huurtoeslag voor een woning op een vakantiepark wanneer de gemeente permanente bewoning daarvan uitdrukkelijk gedoogd. Uitdrukkelijk gedogen vindt meestal plaats in de vorm van een gedoogbeslissing. Zo’n beslissing zal dan gericht zijn aan degene die op dat moment de (hoofd)huurder van de woning is. Daarmee is de beslissing persoonlijk en de rechten ervan kunnen niet worden overgedragen aan een ander.

Wat betekent dit voor de partner en/of medebewoner(s) wanneer de aanvrager/hoofdhuurder ergens anders gaat wonen? Waren zij ingeschreven op het adres van de recreatiewoning op het moment dat de gemeente de gedoogbeslissing afgaf, dan kunnen zij na het vertrek van de aanvrager het recht op huurtoeslag houden. Ze zullen dan wel een eigen aanvraag moeten indienen.

1.6.4.2 Overgangsperiode 2016-2018

De Wht sluit per 1 juli 2016 recreatiewoningen expliciet uit voor de huurtoeslag in het toen ingevoerde artikel 1, onderdeel c, sub 2, van de Wht. Deze wetswijziging werd snel doorgevoerd. Aanvragers die tot dan wel recht hadden op huurtoeslag voor hun recreatiewoning konden zich daardoor niet goed voorbereiden. Toeslagen ook niet. Er werd daarom (in afstemming met het ministerie van Binnenlandse Zaken) een gefaseerde uitvoering van de nieuwe regel gehanteerd.

Vanaf 1 juli 2016 werden nieuwe aanvragen voor huurtoeslag voor recreatiewoningen niet meer toegekend. Reeds lopende aanvragen werden niet meteen per die datum beëindigd. Er was namelijk geen lijst met alle recreatiewoningen, dus Toeslagen moest ze eerst nog inventariseren. Als Toeslagen constateerde dat er huurtoeslag werd verleend voor een recreatiewoning, had de aanvrager per dan (het moment van constatering) geen recht op huurtoeslag meer. Het recht verviel dan niet met terugwerkende kracht tot 1 juli 2016. Vervolgens werd 1 april 2018 een omslagdatum. Ontdekte Toeslagen na 1 april 2018 nog een lopende aanvraag voor een recreatiewoning, dan werd die huurtoeslag beëindigd met terugwerkende kracht tot 1 april 2018.

1.6.5 In Nederland

Er bestaat alleen recht op huurtoeslag voor huurwoningen (of woonwagens) in Nederland. Er bestaat namelijk alleen recht op huurtoeslag als de huurder als ingezetene op het adres van de huurwoning is ingeschreven in de BRP (artikel 9, eerste lid, onderdeel a, van de Wht). De BRP is een Nederlandse basisregistratie. Op grond van artikel 6, eerste en tweede lid, van de Awir wordt een buitenlandse registratie (die vergelijkbaar is met de BRP) weliswaar gelijkgesteld aan de BRP, maar dat wetsartikel wordt door de Wht buiten toepassing verklaard (artikel 1a, eerste lid, van de Wht). Dit betekent dat alleen aanspraak op huurtoeslag kan bestaan voor huurwoningen in Nederland. De Afdeling bevestigde dit (ECLI:NL:RVS:2023:3405, rechtsoverweging 5.1).

1.7 Huishouden

Voor het recht op en de hoogte van de huurtoeslag telt iedereen in het huishouden mee: de huurder, diens partner en de medebewoners (artikel 7, eerste lid, van de Wht). Hiernaast speelt het type huishouden een rol. Het huishoudtype wordt bepaald door het aantal personen in het huishouden en door hun leeftijd (artikel 2 van de Wht). We bespreken in deze paragraaf daarom:

• de huurder: paragraaf 1.7.1
• de partner: paragraaf 1.7.2
• de medebewoner: paragraaf 1.7.3
• de huishoudtypen: paragraaf 1.7.4

In deze paragrafen wordt duidelijk dat de inschrijving in de BRP (grotendeels) bepalend is voor de vraag wie tot het huishouden behoort. We bespreken die inschrijving in paragraaf 1.8.

1.7.1 Huurder

De Wht gebruikt de term ‘huurder’ voor de aanvrager van de huurtoeslag. De aanvrager moet aan de definitie van een huurder voldoen: hij huurt een woning en heeft daarin zijn hoofdverblijf (artikel 1, onderdeel c, van de Wht). Ook moet hij op het adres van die huurwoning ingeschreven staan in de BRP (artikel 9, eerste lid, onderdeel a, van de Wht). Lees verder over de definitie van een ‘huurder’ in paragraaf 1.3.

1.7.1.1 Huurder verhuist

Wanneer de huurder verhuist, verhuist zijn huurtoeslagaanvraag met hem mee. Artikel 23 van de Wht bepaalt namelijk dat het recht op huurtoeslag in stand blijft bij verhuizing van de huurder (aanvrager), zolang hij verhuist naar een huurwoning, welke hij bewoont en hij aan de overige voorwaarden voor huurtoeslag voldoet. Verhuist de huurder na de eerste dag van de maand, dan gaat de huurtoeslag voor de nieuwe huurwoning in per de volgende maand (artikel 5 van de Awir).

Dit betekent dat de huurtoeslag voor de oude huurwoning niet automatisch overgaat naar een eventuele achterblijvende partner of medebewoner. Wil één van hen na het vertrek van de aanvrager huurtoeslag krijgen voor die woning, dan moet er een nieuwe aanvraag ingediend worden.

1.7.2 Partner

In artikel 3 van de Awir staat wanneer iemand toeslagpartner van de aanvrager (huurder) is. We bespreken dit uitgebreid in het hoofdstuk ‘Partner’. De Wht wijkt op één punt af van artikel 3 van de Awir: de partner wordt voor de huurtoeslag alleen als partner aangemerkt als deze in de BRP op het adres van de huurder staat ingeschreven (artikel 1a, derde lid, van de Wht).

Voor de meeste soorten partnerschappen geldt overigens al dat de aanvrager en partner op hetzelfde adres ingeschreven moeten staan. Partnerschappen op basis van een huwelijk en geregistreerd partnerschap zijn hierop de uitzondering. De partner is dan evengoed partner, ook al staat hij op een ander adres ingeschreven. Voor de huurtoeslag geldt hierop dus een uitzondering. Dit betekent dat de gehuwde (of geregistreerde) partner die ergens anders staat ingeschreven, voor de huurtoeslag geen partner is, maar voor de andere toeslagen wel.

1.7.3 Medebewoner

Een medebewoner is een persoon die als ingezetene op hetzelfde woonadres is ingeschreven in de BRP als de aanvrager (artikel 2, eerste lid, onderdeel e, van de Awir). We bespreken dit uitgebreid in het hoofdstuk ‘Medebewoner’.

1.7.3.1 Onderhuurder

De voornaamste uitzondering op medebewonerschap is de onderhuurder. Een onderhuurder huurt een deel van de woning van de huurder/aanvrager (die er zelf ook nog woont). Een onderhuurder telt niet mee voor de huurtoeslag van de aanvrager (artikel 2, eerste lid, onderdeel e, sub 2, van de Awir). Hiervoor gelden wel een paar voorwaarden. Zo mag de onderhuurder geen bloed- of aanverwant in de eerste graad van de aanvrager of partner zijn. En de onderhuur moet in een schriftelijke overeenkomst zijn vastgelegd. De onderhuur mag ook mondeling zijn afgesproken, maar dan moet deze afspraken uiteindelijk wel alsnog schriftelijk zijn vastgelegd. Lees hierover verder in paragraaf 1.3.7.3.10 van het hoofdstuk ‘Partner’. In paragraaf 1.2.1.1.3 en 1.2.1.1.4 van het hoofdstuk ‘Medebewoner’ bespreken we ook dat kostgangers en au pairs onderhuurders zijn en daarom geen medebewoners.

Het toeslagpartnerschap van artikel 3, tweede lid, onderdeel e, van de Awir (twee meerderjarigen en een minderjarig kind van één van hen op hetzelfde adres) kent overigens ook een uitzondering voor onderhuurders. Die uitzondering gaat wél op voor bloed- en aanverwanten. Dit kan dus betekenen dat er op basis van dezelfde onderhuurovereenkomst wel sprake is van medebewonerschap voor de huurtoeslag, maar geen sprake van toeslagpartnerschap voor de overige toeslagen. Lees meer over de uitzondering op het partnerschap voor onderhuurders in paragraaf 1.3.7.3 van het hoofdstuk ‘Partner’.

Er kan alleen van onderhuur worden gesproken bij een (onder)huurovereenkomst tussen de huurder en de onderhuurder. Als de overeenkomst is afgesloten tussen de verhuurder (waarvan de huurder de woning huurt) en de “onderhuurder”, dan is dit geen onderhuur en telt de “onderhuurder” gewoon mee als medebewoner van de huurder. We geven hiervan een voorbeeld:

De inkomsten uit de onderhuur zijn overigens niet relevant voor de bepaling van de huurprijs van de aanvrager. Ze worden niet in mindering gebracht. Dit lichten we verder toe in paragraaf 1.9.1.2 in de context van de rekenhuur.

1.7.3.2 Doorverhuurder

Wanneer de huurder (tijdelijk) niet in zijn huurwoning verblijft en deze geheel doorverhuurt aan iemand anders, is sprake van doorverhuur. Dit is anders dan onderhuur (zoals besproken in de vorige paragraaf) omdat het om verhuur van de hele woning gaat, niet slechts een deel daarvan. En omdat de huurder zelf niet in de woning verblijft tijdens de doorverhuur. De huurder kan eventueel wel nog op het adres van de woning ingeschreven staan in de BRP.

De huurder is in deze situatie doorverhuurder geworden en komt als zodanig niet (meer) in aanmerking voor huurtoeslag. De persoon die de woning van hem huurt, kan eventueel wel in aanmerking komen voor huurtoeslag. Lees hierover meer in paragraaf 1.4.3.

Als de doorverhuurder nog op het adres ingeschreven staat, kan het zijn dat hij als medebewoner meetelt in de huurtoeslag van degene die de woning van hem huurt. Of als toeslagpartner, bijvoorbeeld wanneer er ook een minderjarig kind van de huurder op het adres ingeschreven staat. Hiervoor wordt namelijk in beginsel uitgegaan van de BRP, niet de feitelijke situatie. Ook is geen sprake van onderhuur als uitzondering op het medebewonerschap en op het partnerschap bij twee meerderjarigen en een minderjarig kind, omdat het niet gaat om “een deel van de woning” (zie artikel 2, eerste lid, onderdeel e, sub 2 en artikel 3, tweede lid, onderdeel e, van de Awir).

In de volgende situaties is het toch mogelijk om de doorverhuurder (die nog op het adres van de doorverhuurde woning staat ingeschreven) niet aan te merken als medebewoner of partner voor de huurtoeslag van degene die de woning van hem huurt:

Situatie	Toelichting
De doorverhuurder verblijft minder dan 8 maanden in het buitenland.	De doorverhuurder is pas vanaf 8 maanden verplicht om zich van het adres uit te schrijven (artikel 2.43 van de Wet BRP). De Afdeling oordeelde dat de inschrijving op het adres van de doorverhuurde woning daarmee juist is. Door de juiste inschrijving wordt niet voldaan aan artikel 9, tweede lid, van de Wht (waarmee bij een onjuiste inschrijving van de BRP afgeweken kan worden), maar dit kan niet worden tegengeworpen aan degene die de woning huurt. De Afdeling oordeelde daarom dat met analoge toepassing van het wetsartikel van de BRP moest worden afgeweken en dat de doorverhuurder tijdens het verblijf in het buitenland niet als medebewoner aangemerkt moest worden (ECLI:NL:RVS:2016:19, rechtsoverweging 7.2).
De doorverhuurder verblijft minimaal een jaar binnen of buiten Nederland in een verpleeghuis, psychiatrische of penitentiaire inrichting.	Op grond van artikel 2 van het Bht kan de partner of medebewoner in deze situatie voor de huurtoeslag buiten beschouwing blijven. We bespreken dit verder in paragraaf 1.11.1.

1.7.4 Huishoudtypen

Voor de huurtoeslag bestaan per 1 januari 2025 twee typen huishoudens, eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens. Het type huishouden is op verschillende manieren van belang voor de berekening van de huurtoeslag (waarover meer in paragraaf 1.12).

In artikel 2 van de Wht staan de huishoudtypen:

Huishouden	Bewoners
Eenpersoonshuishouden (EPH)	Alleen huurder
Meerpersoonshuishouden (MPH)	Huurder met partner en/of medebewoner(s)

Tot 1 januari 2025 bestonden vier typen huishoudens (zie tabel hieronder).  Tot 1 januari 2025 verwees artikel 2 van de Wht (wettekst 2024) voor de pensioengerechtigde leeftijd naar artikel 7a, eerste lid, van de AOW. Hierin staat voor ieder jaar (tot zo’n tien jaar terug) wat de pensioenleeftijd is.

Tot en met 2016 moest voor de meerpersoonshuishoudens overigens gekeken worden naar het aandeel van de verschillende bewoners in het gezamenlijk inkomen. Voor een MPH gold dat minder dan de helft van het gezamenlijk inkomen afkomstig was van personen die de pensioenleeftijd hadden bereikt. En voor een MPOH gold dat tenminste de helft van het gezamenlijk inkomen afkomstig was van personen die de pensioenleeftijd hadden bereikt (zie artikel 2 van de Wht (wettekst 2016)). Per 2017 wijzigde de wettekst en is het inkomen niet meer relevant bij de bepaling van het huishoudtype.

Huishouden	Bewoners	Leeftijd
Eenpersoonshuishouden (EPH)	Alleen huurder	Op 1 januari van het berekeningsjaar jonger dan pensioengerechtigde leeftijd
Meerpersoonshuishouden (MPH)	Huurder met partner en/of medebewoner(s)	Niemand heeft op 1 januari van het berekeningsjaar de pensioengerechtigde leeftijd bereikt
Eenpersoonsouderenhuishouden (EPOH)	Alleen huurder	Heeft op 1 januari van het berekeningsjaar de pensioengerechtigde leeftijd bereikt
Meerpersoonsouderenhuishouden (MPOH)	Huurder met partner en/of medebewoner(s)	Eén of meer personen hebben op 1 januari van het berekeningsjaar de pensioengerechtigde leeftijd bereikt

1.7.4.1 Personen in huishoudtype

Welke personen tellen mee in de bepaling van het huishoudtype? In beginsel iedereen die op het woonadres in de BRP ingeschreven staat. Dat zijn in ieder geval de aanvrager (huurder), partner en medebewoner.

Het is mogelijk om een (pleeg)kind dat niet op het woonadres staat ingeschreven, wél mee te tellen in het huishouden. Dit is het geval als het (pleeg)kind tot twee huishoudens behoort (artikel 4, tweede lid, van de Awir). Het (pleeg)kind woont dan ongeveer gelijk verdeeld bij beide ouders en behoort daardoor tot beide huishoudens. Het (pleeg)kind kan echter maar bij één ouder in de BRP ingeschreven staan. Daar telt het sowieso mee als medebewoner, maar ook bij de ouder waar het niet ingeschreven staat. Lees in paragraaf 1.2.3.1 van het hoofdstuk ‘Kind’ wanneer er wordt voldaan aan het vereiste van ‘behoren tot twee huishouden’.

1.7.4.2 Niet in huishoudtype

Een onderhuurder staat wel op het adres ingeschreven, maar telt niet mee in het huishouden (zie artikel 2 van de Wht). Hetzelfde geldt voor de personen die horen tot het huishouden van de onderhuurder. Lees meer over de onderhuurder in paragraaf 1.7.3.1.

Hiernaast tellen mensen niet mee die op het adres ingeschreven staan, maar niet als ‘woonadres’. Zij gebruiken het adres bijvoorbeeld alleen als ‘briefadres’ en tellen daarom niet mee in het huishouden.

Tot slot is het nog mogelijk om de aanvrager, partner of medebewoner (die wél op het woonadres ingeschreven staat) buiten beschouwing te laten bij het bepalen van het huishoudtype. Dit kan in twee situaties:

• Bij verblijf van langer dan een jaar in een verpleeghuis, psychiatrische inrichting of penitentiaire inrichting (artikel 2 van het Bht): paragraaf 1.11.1
• Bij een verzorgingsbehoefte (artikel 2a van het Bht): paragraaf 1.11.2

In beide situaties blijft iemand uit het huishouden buiten beschouwing voor de toepassing van artikel 2 van de Wht en artikel 7 van de Awir. Het eerste artikel gaat over het huishoudtype. Het tweede artikel gaat over het inkomen. We bespreken deze twee situaties verder in de hierboven genoemde paragrafen.

1.8 Inschrijving BRP

Een juiste inschrijving in de BRP is een voorwaarde voor het recht op huurtoeslag. Hier gaat artikel 9 van de Wht over. In het eerste lid staat dat huurtoeslag alleen wordt toegekend:

• a. als de huurder, diens partner en medebewoner(s) van de woning als ingezetene op het adres van die woning zijn ingeschreven in de BRP;
• b. als geen andere personen op dat adres staan ingeschreven in de BRP, behalve een eventuele onderhuurder en personen die behoren tot het huishouden van de onderhuurder. 

We bespreken verder:

• wat deze inschrijvingsvoorwaarde inhoudt: paragraaf 1.8.1
• de uitzonderingen op de inschrijvingsvoorwaarde: paragraaf 1.8.2

1.8.1 Inschrijvingsvoorwaarde

De inschrijvingsvoorwaarde van artikel 9, eerste lid, van de Wht betekent dat alle personen die in de huurwoning wonen (en daar hun hoofdverblijf hebben), met een woonadres in de BRP op het adres van die woning ingeschreven moeten staan. En er mogen geen personen op het woonadres ingeschreven staan die er niet wonen.

Het wetsartikel spreekt van een inschrijving “als ingezetene”. Dit houdt in dat het om een woonadres gaat. Personen die bijvoorbeeld met een briefadres in de BRP geregistreerd staan op het toeslagadres, tellen niet mee voor de berekening van de huurtoeslag.

De aanvrager van huurtoeslag moet bij zijn aanvraag (en bij eventuele latere wijzigingen) opgeven wie bij hem op het adres wonen. Komt dit overeen met de gegevens in de BRP, dan wordt aan de inschrijvingsvoorwaarde voldaan.

Komt de opgegeven bewonerssituatie niet overeen met de gegevens in de BRP, dan moet de feitelijke situatie op het adres worden nagegaan. Dat deze gegevens niet overeenkomen, kan direct tijdens de aanvraag aan het licht komen. Maar ook op een later moment. Toeslagen moet namelijk uitgaan van de gegevens in de BRP en stelt op basis daarvan vast wie partner en medebewoner(s) zijn. Wanneer Toeslagen op basis van die gegevens bijvoorbeeld een partner en/of medebewoner aan de berekening van de huurtoeslag toevoegt, kan de aanvrager hierover contact opnemen of in bezwaar gaan. Ook dan moet Toeslagen beoordelen wat de feitelijke situatie is. Is er bijvoorbeeld sprake van een zogenoemde spookbewoner (iemand die ingeschreven staat op het adres in de BRP, maar er volgens de aanvrager niet (meer) woont)? Of gaat het misschien om een onderhuurder? Of bestaat het BRP-adres wellicht feitelijk uit aparte woonruimten en behoort de andere bewoner niet tot het huishouden van de aanvrager?

Wanneer de inschrijving in de BRP niet overeenkomt met de feitelijke situatie, kan allereerst de aanvrager zelf aan de gemeente verzoeken om een onderzoek in te stellen. Naar aanleiding van dat onderzoek kan de BRP aangepast worden op basis van de feitelijke situatie. Een spookbewoner wordt dan bijvoorbeeld van het adres uitgeschreven. Ook kan de aanvrager de gemeente verzoeken om de woning in de BRP te splitsen in meerdere huisnummers als er sprake is van aparte zelfstandige woonruimten.

Hiernaast heeft Toeslagen ook een verplichting om de gemeente te informeren wanneer (het vermoeden bestaat dat) een BRP-inschrijving onjuist is (artikel 2:34 van de Wet BRP). Dit wordt ook wel de terugmeldplicht genoemd. Lees verder over deze plicht in paragraaf 1.2.5 van het hoofdstuk ‘BRP’.

Is aangetoond (of aannemelijk) dat de BRP niet klopt, dan kan er toch recht op huurtoeslag bestaan. In artikel 9, tweede lid, van de Wht staat namelijk een uitzondering op de inschrijvingsvoorwaarde van het eerste lid. Daarnaast kent de Awir een uitzondering op basis waarvan Toeslagen van de BRP mag afwijken. We bespreken deze uitzonderingen in de volgende paragraaf.

1.8.2 Uitzonderingen op inschrijvingsvoorwaarde

Er kan in afwijking van de inschrijvingsvoorwaarde van artikel 9, eerste lid, van de Wht huurtoeslag worden toegekend, als de onjuiste inschrijving in de BRP niet aan de huurder (aanvrager) kan worden toegerekend (artikel 9, tweede lid, van de Wht). Dit betekent dat er van de BRP afgeweken kan worden en huurtoeslag toegekend kan worden op basis van de feitelijke bewonerssituatie, als de onjuiste inschrijving (van hemzelf of een ander) niet toegerekend kan worden aan de aanvrager. Deze uitzondering op de inschrijvingsvoorwaarde bespreken we verder in paragraaf 1.3.2.4 van het hoofdstuk ‘BRP’.

De Awir kent ook een uitzondering op de BRP, namelijk in artikel 6, derde lid, van de Awir (in samenhang met artikel 3, tweede lid, onderdeel c, van de UR Awir). Deze uitzondering geldt niet alleen voor de huurtoeslag, maar voor alle toeslagen (omdat het in de Awir staat, niet in de Wht). Daarnaast is voor deze uitzondering niet van belang of de onjuiste inschrijving wel of niet toegerekend kan worden aan de aanvrager. Om deze redenen toetst Toeslagen eerst aan de Awir om te beoordelen of van de BRP afgeweken kan worden. Voor deze BRP-uitzondering moet inmiddels een correcte inschrijving in de BRP staan. Toeslagen gebruikt dan die correcte inschrijving met terugwerkende kracht in de voorliggende periode waarin sprake was van een onjuiste inschrijving. We bespreken deze uitzondering op de BRP verder in paragraaf 1.3.2.1 van het hoofdstuk ‘BRP’.

Is de inschrijving in de BRP nog steeds niet correct en/of is een correctie ook niet meer mogelijk, dan is huurtoeslag toch mogelijk als aan de eerstgenoemde uitzondering is voldaan: de onjuiste inschrijving kan niet aan de aanvrager toegerekend worden (artikel 9, tweede lid, van de Wht). Uit de voorwaarde van niet toerekenbaarheid blijkt dat het in de eerste plaats aan de aanvrager is om te zorgen voor een juiste inschrijving in de BRP. Hij moet zijn eigen inschrijving op orde hebben. Daarnaast draagt hij ook een verantwoordelijkheid voor andere inschrijvingen op zijn adres. Klopt daarin iets niet, dan moet hij dat bij de gemeente melden. Klopt desondanks, buiten enige schuld van de aanvrager, iets niet in de BRP? Dan kan Toeslagen in afwijking van de BRP, in overeenstemming met de feitelijke bewonerssituatie huurtoeslag toekennen op grond van artikel 9, tweede lid, van de Wht. Lees in paragraaf 1.3.2.4 van het hoofdstuk ‘BRP’ enkele voorbeelden van situaties waarin een onjuiste BRP-inschrijving wel/niet aan de aanvrager toe te rekenen is.

1.8.2.1 Gesplitste woning

Als op één BRP-adres twee of meer zelfstandige woningen aanwezig zijn, dan is in de regel geen sprake van een onjuiste inschrijving die aan de huurder toe te rekenen is. Het is namelijk de verantwoordelijkheid van de verhuurder, niet de huurder, om een splitsing van het adres aan te vragen bij de gemeente. Toeslagen mag er echter in beginsel wel van uitgaan dat op één BRP-adres één zelfstandige woning aanwezig is en dat iedereen op dat BRP-adres onderdeel is van het huishouden van de aanvrager (met uitzondering van onderhuurders). Lees verder gesplitste woningen in paragraaf 1.6.2.1.1. Lees ook over de BRP en gesplitste woningen in paragraaf 1.3.2.5 van het hoofdstuk ‘BRP’ en over partnerschap bij gesplitste woningen in paragraaf 1.7.2 van het hoofdstuk ‘Partner’.

1.8.2.2 Geheim adres

Een huurder met een geheim adres kan meestal niet aan de voorwaarde van inschrijving op het adres voldoen. Soms is een briefadres op het adres van de huurwoning wel mogelijk, maar daarmee wordt ook niet voldaan aan het ‘als ingezetene’ ingeschreven staan op het adres (artikel 9, eerste lid, onderdeel a, van de Wht). Deze huurder kan toch aanspraak maken op huurtoeslag als hij kan aantonen dat hij op het adres van de huurwoning zijn hoofdverblijf heeft (bijvoorbeeld met een kopie van de huurovereenkomst).

1.9 Rekenhuur

Rekenhuur is een term voor de huurprijs waarmee de huurtoeslag berekend wordt. Artikel 5, eerste lid, van de Wht bepaalt dat de rekenhuur de huurprijs is die de huurder per maand is verschuldigd plus:

• a. een bedrag voor door de huurder verschuldigde servicekosten, en
• b. bij de huur van een woonwagen: het bedrag dat verschuldigd is voor de huur van de standplaats.

Rekenhuur
Huurwoning	Huurprijs voor de woning + servicekosten tot maximaal bedrag
Woonwagen	Huurprijs voor de woonwagen + servicekosten tot maximaal bedrag + kosten voor de huur van de standplaats

In deze paragraaf lichten we toe hoe de rekenhuur precies tot stand komt. Daartoe gaan we in op:

• de huurprijs: paragraaf 1.9.1
• de servicekosten: paragraaf 1.9.2
• een all-in huurprijs: paragraaf 1.9.3
• de maximale rekenhuur: paragraaf 1.9.4
• huurgrensoverschrijding: paragraaf 1.9.5
• Minimale rekenhuur: paragraaf 1.9.6

1.9.1 Huurprijs

De huurprijs is “de prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woning” (artikel 1, onderdeel d, van de Wht). Het gaat hierbij dus om het bedrag dat alleen voor het wonen wordt betaald, niet voor eventuele andere zaken (bijvoorbeeld nutsvoorzieningen, stoffering of meubilering). Dit wordt ook wel de kale huurprijs genoemd.

In paragraaf 1.5 bespreken we wat met het ‘verschuldigd’ zijn van de huurprijs wordt bedoeld.

De verhuur van onroerende zaken (zoals een woning) is meestal vrijgesteld van btw. Voor de huur van roerende zaken (zoals een woonwagen) wordt wel btw in rekening gebracht. De kale huurprijs voor woonwagens is daarom inclusief btw. Als de btw apart op de huurovereenkomst van de woonwagen vermeld wordt, moet deze dus bij de kale huurprijs opgeteld worden.

1.9.1.1 Lagere huurprijs door huurcommissie

Er wordt met een lagere kale huurprijs gerekend dan de prijs die de huurder en verhuurder in de huurovereenkomst hebben afgesproken als de huurcommissie daarover een advies of verklaring heeft afgegeven. De huurcommissie is een onpartijdige en onafhankelijke geschillenbeslechter voor huurders en verhuurders. Bij een geschil over bijvoorbeeld de huurprijs, onderhoud of servicekosten doet de huurcommissie op basis van wet- en regelgeving een uitspraak waar de huurder en verhuurder zich aan moeten houden.

Heeft de huurcommissie een advies of verklaring afgegeven dan berekent Toeslagen de huurtoeslag met de zogenoemde maximale huurprijsgrens (waarover meer in de volgende paragraaf). Dit wordt alleen gedaan als:

• dat bedrag lager is dan de huurprijs (artikel 5, eerste lid, van de Wht)
• en de huurcommissie advies heeft uitgebracht of een verklaring heeft verstrekt over de redelijke huurprijs (artikel 5, tweede lid, van de Wht) 

In die verklaring vermeldt de voorzitter van de huurcommissie de hoogte van de huurprijs en of deze al dan niet redelijk is (artikel 6 van het Bht). De redelijkheid van de huurprijs wordt beoordeeld op basis van de regels in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Als de voorzitter van mening is dat de huurprijs niet redelijk is, vermeldt hij in de verklaring ook het puntenaantal van de woning op basis van het waarderingsstelsel (waarover meer in de volgende paragraaf).

Toeslagen berekent de huurtoeslag dan met de maximale huurprijs die volgens de huurcommissie wél redelijk is (artikel 5, eerste lid, van de Wht). Dit wordt ook wel de maximale huurprijsgrens genoemd.

Wordt nog gewacht op een advies van de huurcommissie, dan rekent Toeslagen nog met de verschuldigde huurprijs. Toeslagen loopt dus niet vooruit op het advies. Het is tenslotte nog niet zeker wat de huurcommissie zal vaststellen. Zodra de huurcommissie vaststelt dat de huurprijs niet redelijk is, past Toeslagen alsnog de huurtoeslag aan.

Toeslagen mag de rekenhuur met terugwerkende kracht aanpassen naar de maximale huurprijsgrens. Het advies van de huurcommissie hoeft namelijk niet alleen op het heden te zien, maar kan ook over het verleden gaan. Toeslagen kan dan ook voor het verleden, met terugwerkende kracht, de rekenhuur verlagen (zolang de huurtoeslag nog niet definitief berekend is). De Afdeling bevestigde dit (ECLI:NL:RVS:2016:1872, rechtsoverweging 4.3). Als de huurtoeslag al definitief is berekend geldt dat herzien in het nadeel alleen nog kan als er wordt voldaan aan de voorwaarden van artikel 21 van de Awir. Lees hierover meer in paragraaf 1.3.2 van het hoofdstuk ‘Herziening’)

Voor toekomstige jaren gaat Toeslagen vervolgens ook uit van de lagere rekenhuur; de maximale huurprijsgrens zoals door de huurcommissie vastgesteld. Dit geldt zo lang de huurder in de desbetreffende woning woont. Mocht de verhuurder de huurprijs verlagen naar een bedrag dat onder de maximale huurprijsgrens ligt, dan wordt vanaf dan gerekend met die nog lagere rekenhuur. En als uit recenter onderzoek van de huurcommissie blijkt dat de eerdere waardering van de woning door nieuwe omstandigheden is achterhaald, dan wordt uiteraard de laatst bekende puntenwaardering (en daarbij behorende maximale huurprijsgrens) gehanteerd.

De huurder en/of verhuurder kunnen tegen het advies van de huurcommissie beroep instellen. Toeslagen wacht de uitspraak daarvan in principe niet af. Toeslagen mag zich volgens artikel 5, tweede lid, van de Wht namelijk baseren op het advies van de huurcommissie. Als de aanvrager hierover contact opneemt met Toeslagen en aangeeft dat het advies vanwege een beroepsprocedure nog niet definitief is, dan wacht Toeslagen wel met het toepassen van de lagere rekenhuur. De huurder kan zijn verhuurder op dat moment namelijk nog niet aanspreken op terugbetaling of verrekening van de te veel betaalde huur. De aanvrager moet Toeslagen dan wel informeren over de uitspraak van de rechter, zodra die er is.

1.9.1.1.1 Maximale huurprijsgrens en puntensysteem

De maximale huurprijsgrens is de huurprijs die maximaal redelijk is voor het enkele gebruik van de woonruimte. De huurcommissie hanteert hiervoor een puntensysteem waarbij het aantal punten de maximale kale huurprijs bepaalt. Dit wordt ook wel het waarderingsstelsel, puntenstelsel of puntenwaardering genoemd.

De maximale huurprijsgrens is dus afhankelijk van het aantal punten dat de woning krijgt. De huurprijs die samenhangt met een bepaald aantal punten verschilt per soort woning: zelfstandige woning, onzelfstandige woning, woonwagen of standplaats (zie Bijlage I, Bijlage II, Bijlage III en Bijlage IV van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte). Voor het aantal punten wordt onder andere gekeken naar de oppervlakte van de ruimten, de verwarming, de (uitrusting van de) keuken en het sanitair. Ook de woonomgeving telt mee, waarbij punten worden toegekend aan de nabijheid van winkels, speelmogelijkheden, groen en dergelijke voorzieningen. Het puntensysteem houdt geen rekening met de onderhoudstoestand van de woning.

Een huurder kan zelf zijn huurprijs checken met de huurprijscheck op de website van de huurcommissie. Komt hij erop uit dat zijn kale huurprijs hoger is dan de maximale huurprijsgrens, dan kan de huurder zijn verhuurder vragen om een huurverlaging. Wil de verhuurder de huurprijs niet verlagen, dan kan de huurder de huurcommissie inschakelen. Het is voor Toeslagen ook mogelijk om de huurcommissie in te schakelen bij twijfel over de redelijkheid van de huurprijs. De huurcommissie kan dan verzocht worden om een advies te geven over wat de maximale redelijke huurprijs is. Dit wordt dan ook wel de redelijkheidstoets genoemd. Toeslagen heeft al enkele jaren niet meer dit soort verzoeken ingediend.

1.9.1.2 Inkomsten uit onderhuur

De huurder die een deel van zijn huurwoning onderverhuurt, heeft (of behoudt) recht op huurtoeslag voor de gehele kale huurprijs. Ook als de inkomsten uit de onderverhuur gelijk (of zelfs hoger) zijn dan die huurprijs. Hij is namelijk nog steeds zijn volledige huurprijs verschuldigd aan zijn verhuurder en dat is waarvoor hij huurtoeslag krijgt (lees meer over de verschuldigde huurprijs in paragraaf 1.5). Er is bovendien geen wettelijke basis om de huurder in deze situatie geen of minder huurtoeslag toe te kennen. Ook niet als hij door de inkomsten uit onderhuur per saldo geen huurkosten heeft. In het verleden (tot 1 januari 2010) bestond er wel een wettelijke aftrek bij onderhuur. De rekenhuur werd toen met 25% verminderd (artikel 5, vierde lid, van de Wht (wettekst 2009)). Met het vervallen van deze regel per 1 januari 2010 verviel ook de wettelijke bevoegdheid om de rekenhuur te verlagen bij onderhuur. Volgens de Afdeling heeft Toeslagen sindsdien geen mogelijkheid meer om de inkomsten uit onderhuur af te trekken van de verschuldigde huurprijs (ECLI:NL:RVS:2017:1126, rechtsoverweging 3.2).

1.9.2 Servicekosten

Voor de rekenhuur worden servicekosten opgeteld bij de kale huurprijs. Niet alle soorten servicekosten tellen echter mee. En de servicekosten die wel meetellen, tellen alleen tot een maximum bedrag mee. In artikel 5, derde lid, van de Wht staat namelijk dat alleen de volgende servicekosten in aanmerking worden genomen met een maximum van € 12 per maand:

• a. kosten voor het in bedrijf zijn van lift-, ventilatie-, hydrofoor- en alarminstallaties, en van verlichting van door de huurder met anderen gemeenschappelijk gebruikte ruimten;
• b. schoonmaakkosten van de lift en andere gemeenschappelijke ruimten;
• c. de kosten voor de diensten van een huismeester;
• d. kapitaals- en onderhoudskosten van dienstruimten en gemeenschappelijke recreatieruimten. 

Het maximumbedrag van € 12 geldt per categorie. Wordt voor de desbetreffende servicekosten minder dan dat bedrag betaald, dan wordt dat lagere bedrag bij de kale huurprijs opgeteld. Wordt er meer betaald, dan wordt het bedrag afgetopt op € 12.

Het is overigens niet optioneel om deze kosten mee te tellen. Artikel 5 van de Wht geeft namelijk geen keuze. Als een huurder één of meer van de genoemde kosten heeft, dan moeten die meetellen in de rekenhuur voor maximaal € 12 per kostenpost. Ook als daardoor de maximale rekenhuur wordt overschreden en geen recht bestaat op huurtoeslag. Lees over de maximale rekenhuur in paragraaf 1.9.4.

Servicekosten worden als geschatte kosten gedurende het jaar door de verhuurder in rekening gebracht. Na afloop van het jaar vindt dan meestal een verrekening plaats met de werkelijke kosten. Dit zal met name bij de energiekosten gebeuren, waarbij het werkelijke energieverbruik kan afwijken van het betaalde voorschot gedurende het jaar. Toeslagen gaat voor de berekening van de huurtoeslag uit van de geschatte kosten die gedurende het jaar betaald worden. Er volgt uit de wet geen verplichting voor de huurder om na afloop van het jaar de werkelijke kosten door te geven. Zolang de huurtoeslag nog niet definitief berekend is, staat het de huurder echter wel vrij om een wijziging van de rekenhuur door te geven. Dit is vooral voordelig wanneer de afrekening van de servicekosten duurder uitvalt voor de huurder.

De servicekosten blijken meestal uit de huurovereenkomst, een aparte specificatie en/of brieven over huurprijsverhogingen. Dit is anders bij een all-in huurprijs. Dan wordt één bedrag betaald voor huur en de bijkomende kosten zonder dat is uitgesplitst welk deel kale huur is en hoeveel de overige kosten zijn. Lees meer over de all-in huurprijs en hoe Toeslagen hiermee omgaat in paragraaf 1.9.3.

We lichten hierna de verschillende servicekosten nader toe:

• energiekosten: paragraaf 1.9.2.1
• schoonmaakkosten: paragraaf 1.9.2.2
• huismeesterkosten: paragraaf 1.9.2.3
• kosten dienst- en recreatieruimte: paragraaf 1.9.2.4
• kosten die niet meetellen als servicekosten: paragraaf 1.9.2.5

1.9.2.1 Energiekosten

Met een maximum van € 12 per maand tellen de volgende kosten (samengevat als ‘energiekosten’) mee in de rekenhuur (artikel 5, derde lid, onderdeel a, van de Wht):

• kosten voor het in bedrijf zijn van lift-, ventilatie-, hydrofoor- en alarminstallaties,
• en van verlichting van door de huurder met anderen gemeenschappelijk gebruikte ruimten. 

Andere soorten energiekosten tellen niet mee (zoals de kosten voor energie/licht van de huurder voor zijn eigen appartement).

1.9.2.2 Schoonmaakkosten

Met een maximum van € 12 per maand tellen “schoonmaakkosten van de lift en andere gemeenschappelijke ruimten” mee in de rekenhuur (artikel 5, derde lid, onderdeel b, van de Wht). Denk bij ‘andere gemeenschappelijke ruimten’ bijvoorbeeld aan portalen, portieken, trappenhuizen, galerijen, gangen, gedeelde kelderruimten, gedeelde recreatie- en dienstruimten. Schoonmaakkosten voor de eigen privéruimte (vaak een appartement) tellen niet mee voor de huurtoeslag. Denk bijvoorbeeld aan de kosten voor een glazenwasser voor de ramen van de eigen ruimte. Kosten voor het schoonmaken van de ramen van gedeelde ruimten tellen wel mee.

Het komt soms voor dat de schoonmaakwerkzaamheden worden verricht door de huismeester. Betaalt de huurder hiervoor één bedrag, dan kan hij dit voor de rekenhuur verdelen over de schoonmaakkosten en huismeesterkosten (met een maximum van € 12 per kostenpost en het totaalbedrag van die twee kostenposten mag uiteraard niet meer zijn dan het ene bedrag dat de huurder betaalt).

1.9.2.3 Huismeesterkosten

Met een maximum van € 12 per maand tellen “de kosten voor de diensten van een huismeester” mee in de rekenhuur (artikel 5, derde lid, onderdeel c, van de Wht). De wet geeft geen definitie van een huismeester. In de praktijk wordt dit ook weleens een beheerder, bewaker, flatwacht of conciërge genoemd. Het gaat in ieder geval om iemand wiens functie het is om tegen een vergoeding bepaalde taken uit te voeren. Het moet in principe gaan om taken ten behoeve van de huurder. Taken ten behoeve van de verhuurder moeten namelijk door de verhuurder bekostigd worden uit de kale huur.

Denk bij de taken van een huismeester onder andere aan:

• toezichthouden op schoonmaakwerkzaamheden
• letten op de naleving van huisregels door bewoners
• inhuren van facilitaire diensten, zoals schoonmakers en glazenwassers
• uitvoeren van kleine reparaties
• onderhouden van het gebouw, waaronder het inspecteren van gemeenschappelijke ruimten en het preventief controleren van technische installaties
• in behandeling nemen van facilitaire klachten, vragen en meldingen
• eventueel postverzorging bij afwezigheid 

Receptie- en bewakingsactiviteiten vallen niet onder de taken van een huismeester. Voert iemand alleen deze taken uit, dan zou gesproken moeten worden van een receptionist respectievelijk een bewaker/beveiliger en tellen deze kosten niet mee voor de huurtoeslag.

1.9.2.4 Kosten dienst- en recreatieruimte

Met een maximum van € 12 per maand tellen de “kapitaals- en onderhoudskosten van dienstruimten en gemeenschappelijke recreatieruimten” mee in de rekenhuur (artikel 5, derde lid, onderdeel d, van de Wht). Deze kosten komen vooral voor bij senioren- en bejaardenwoningen.

Dergelijke kosten zijn soms in de kale huurprijs begrepen, soms worden ze als servicekosten in rekening gebracht. Het verschil ligt meestal in het gebruik van de ruimten. Kunnen deze ook door derden (niet bewoners) gehuurd worden, dan worden de kosten vaak als servicekosten in rekening gebracht. Is dat niet het geval, dan wordt het vaak bij de kale huurprijs in begrepen. Zitten de kosten in de kale huurprijs, dan tellen ze al via die weg mee in de rekenhuur. De kosten kunnen dan niet ook als servicekosten opgevoerd worden. Hoe de kosten in rekening worden gebracht zal meestal blijken uit de huurovereenkomst en/of een servicekostenoverzicht.

Alleen de kapitaal- en onderhoudskosten van dienst- en recreatieruimten tellen mee voor de huurtoeslag. Kapitaalkosten (ook wel stichtingskosten genoemd) zijn de kosten voor het maken van de ruimten. Onderhoudskosten zijn kosten voor het onderhouden van de ruimten. Onder deze kosten vallen bijvoorbeeld niet kosten voor het schoonhouden ervan of kosten voor de inrichting. Eventuele schoonmaakkosten voor dienst- en/of recreatieruimten tellen overigens wel mee onder artikel 5, derde lid, onderdeel b, van de Wht (zie paragraaf 1.9.2.2).

Het gaat om kosten van dienstruimten en gemeenschappelijke recreatieruimten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een zaal waar samen gegeten kan worden of spellen gespeeld kunnen worden. Door de term ‘ruimte’, gaat het hierbij niet om een gemeenschappelijke tuin. De dienst- en/of recreatieruimte zal meestal onderdeel van het gebouw zijn. Ze kunnen ook in de directe nabijheid van het gebouw liggen. Het kan echter niet gaan om een recreatieruimte die heel ergens anders ligt. Dan kan niet meer gesproken worden van een ruimte die bij de huurwoning hoort.

1.9.2.5 Kosten die niet meetellen

Alle overige kosten (naast de hiervoor besproken subsidiabele servicekosten) tellen niet mee als servicekosten voor de huurprijs. Dit kunnen andere servicekosten zijn die niet subsidiabel zijn. Dit kunnen ook kosten zijn die door de verhuurder als servicekosten worden gerekend, maar eigenlijk onderdeel horen te zijn van de kale huurprijs. Dit komt soms voor met aanlegkosten van onroerende voorzieningen. Als dergelijke kosten (die bij de kale huurprijs horen) worden gerekend als servicekosten door de verhuurder, kan het zijn dat de huurtoeslag wordt berekend met een te lage kale huurprijs. Het is dan raadzaam om de huurcommissie te vragen wat de correcte kale huurprijs moet zijn. Lees over de huurcommissie in paragraaf 1.9.1.1.

1.9.3 All-in huurprijs

Een all-in huurprijs is één totaalbedrag voor de kale huur en andere kosten. Die andere kosten kunnen (subsidiabele) servicekosten zijn, maar bijvoorbeeld ook kosten voor stoffering, meubilering of het energie/gas/waterverbruik van de huurder. Voor de huurtoeslag moet dan duidelijk worden wat binnen dat totaalbedrag de kale huurprijs is en wat de eventuele subsidiabele servicekosten zijn. De huurder zal hiervoor aan de verhuurder moeten vragen om een uitsplitsing van de all-in huurprijs. Verhuurders zijn verplicht om de samenstelling van de huurprijs inzichtelijk te maken. Werkt de verhuurder niet mee, dan kan de huurder de huurcommissie om hulp vragen.

Krijgt Toeslagen (na meerdere verzoeken) geen specificatie van de all-in huurprijs? Dan moet Toeslagen zelf een inschatting maken van de kale huurprijs. Toeslagen sluit hiervoor aan bij een werkwijze van de huurcommissie: de kale huurprijs is 55% van de all-in huurprijs (zie artikel 17 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Ligt dat bedrag onder de maximale rekenhuur (zie paragraaf 1.9.4) en boven de minimale rekenhuur (zie paragraaf 1.9.6), dan kan huurtoeslag worden toegekend.

1.9.4 Maximale rekenhuur

Er wordt geen huurtoeslag toegekend als de rekenhuur hoger is dan een bepaald bedrag (artikel 13, eerste lid, van de Wht). Hierop bestaan drie uitzonderingen. Die bespreken we in paragraaf 1.9.5.

Artikel 13, eerste lid, van de Wht maakt voor de maximale rekenhuur een onderscheid tussen verschillende soorten huurders. Dit onderscheid is vooral gebaseerd op leeftijd. Er geldt

• a. een hoger bedrag als:
  • 1. de huurder, partner of één van de medebewoners 23 jaar of ouder is of de woning deelt met een (pleeg)kind van de huurder, partner of een medebewoner
  • 2. de huurder, partner of de medebewoner jonger dan 23 jaar is en een handicap heeft.
• b. een lager bedrag in alle andere gevallen. 

De grensbedragen wijzigen jaarlijks per 1 januari (zie artikel 13, vierde lid en artikel 27 van de Wht):

Jaar	Hogere rekenhuurgrens (onderdeel a)	Lagere rekenhuurgrens (onderdeel b)
2018	€ 710,68	€ 417,34
2019	€ 720,42	€ 424,44
2020	€ 737,14	€ 432,51
2021	€ 752,33	€ 442,46
2022	€ 763,47	€ 442,46
2023	€ 808,06	€ 452,20
2024	€ 879,66	€ 454,47
2025	€ 900,07	€ 477,20

Het lagere bedrag wordt ook wel de jongerenhuurprijsgrens genoemd. Deze is van toepassing als alle leden van het huishouden jonger dan 23 jaar zijn. Heeft één van hen een inwonend (pleeg)kind en/of handicap, dan geldt de hogere grens (artikel 13, eerste lid, van de Wht). De reden voor de lagere grens voor jongeren is dat zij “[…] minder financiële ruimte hebben, nog aan het begin staan van hun wooncarrière en door hun gezinssituatie ook heel goed kunnen volstaan met een kleine goedkope woning.” (Kamerstukken II, 2006-2007, 30 811, nr. 3, pagina 3). De reden dat voor jongeren met een (pleeg)kind of handicap de hogere grens geldt, is dat zij vaak juist niet terecht kunnen in dergelijke goedkopere woningen.

We bespreken in deze paragraaf verder:

• wat in deze context wordt bedoeld met ‘handicap’: paragraaf 1.9.4.1
• wat er gebeurt als iemand uit het jongerenhuishouden vertrekt: paragraaf 1.9.4.2
• de uitzondering op de jongerenhuurgrens voor (half)wezen: paragraaf 1.9.4.3

1.9.4.1 Handicap

De hogere rekenhuurgrens geldt onder andere voor huishoudens waarin de huurder, partner of medebewoner jonger dan 23 jaar is en een handicap heeft (artikel 13, eerste lid, onderdeel a, sub 2, van de Wht). De wet geeft geen definitie van wat in dit verband moet worden verstaan onder ‘handicap’. Dit maakt de toepassing van deze bepaling lastig. Een aanknopingspunt is te vinden in de reden voor het hogere grensbedrag in deze situaties: jongeren met een handicap kunnen vaak niet terecht in een kleinere/goedkopere woning (Kamerstukken II, 2006-2007, 30 811, nr. 3, pagina 3). Er bestaat dus een verband tussen de handicap en de woningbehoefte. Dit is niet bij elke handicap het geval. Niet voor iedere handicap is een andere (grotere/duurdere) woning nodig of brengt dit met zich mee dat er een lagere kans op de woningmarkt is om een passende woning te vinden.

Artikel 13, eerste lid, onderdeel a, sub 2, van de Wht ziet daarom in de eerste plaats op een lichamelijke beperking waardoor de jongere een achterstand heeft op de woningmarkt. Bepaalde woningen zijn door de handicap namelijk ongeschikt. Bijvoorbeeld doordat deze lastig te bereiken zijn of te klein voor een rolstoel. Een verstandelijke beperking kan echter ook een rol spelen, wanneer daardoor bijvoorbeeld begeleiding nodig is van ouders of familie. Nabijheid van begeleiding beperkt dan de keuze van woonplaats en daarmee ook van geschikt woningaanbod.

Geeft een jongere aan dat vanwege een handicap niet de jongerenhuurprijsgrens moet gelden, dan moet dus bekeken worden of de aangevoerde beperking een handicap is in de hiervoor uitgelegde betekenis. Dit zal moeten blijken uit het geheel van aangeleverde bewijsstukken. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een indicatie/vergoeding voor hulpmiddelen vanuit de Zorgverzekeringswet, een indicatie voor begeleiding, hulp en/of hulpmiddelen vanuit de Wmo 2015 of de Jeugdwet. Als bewijs van een handicap vraagt Toeslagen niet om een doktersverklaring. Lees in paragraaf 1.11.2.1.1 waarom niet.

Overigens vraagt een jongere huurder soms al vóór het aanvragen van huurtoeslag aan Toeslagen of hij met zijn handicap in aanmerking komt voor de uitzondering op de jongerenhuurgrens. De huurder wil bijvoorbeeld graag weten of hij in aanmerking komt voor huurtoeslag voordat hij een woning met een huurprijs boven die grens accepteert. In een uitzonderlijk geval vraagt ook een gemeente hierom voordat een duurdere woning aan een huurder onder de 23 jaar wordt toegewezen. Toeslagen beoordeelt de situatie van de jongere dan alvast vóór de aanvraag. Na die beoordeling stuurt Toeslagen een brief ter informatie. In die brief wordt wel (als dat het geval is) aangegeven dat uit de aangeleverde stukken blijkt dat de huurder een handicap heeft en daarom de hoge huurgrens geldt, maar worden nog geen uitspraken gedaan over het recht op huurtoeslag. Dat is tenslotte van meerdere factoren afhankelijk. Bovendien wordt de beoordeling in de brief gekoppeld aan de aangeleverde bewijsstukken, waarmee een andere uitkomst mogelijk is als de werkelijkheid toch anders blijkt te zijn dan is gepresenteerd met de stukken.

1.9.4.2 Wijziging in jongerenhuishouden met handicap

Wat als de aanvrager vertrekt uit het jongerenhuishouden met een handicap waarvoor de hogere rekenhuurgrens geldt? De huurtoeslag blijft dan niet doorlopen voor de woning, want die blijft bij de vertrekkende aanvrager (artikel 23 van de Wht, zie paragraaf 1.7.1.1). De achterblijvende partner of medebewoner moet daarom zelf als huurder van de woning een nieuwe aanvraag indienen. Is één van hen degene met de handicap, dan hoeven eerder aangeleverde bewijsstukken niet opnieuw opgestuurd te worden. Voor de nieuwe aanvrager blijft de hogere rekenhuurgrens gelden op grond van diens handicap of die van de inwonende medebewoner.

Was de aanvrager degene met de handicap, dan geldt voor de achterblijvende jongere bewoners de lagere rekenhuurgrens. Is de rekenhuur hoger dan die grens, dan bestaat geen recht op huurtoeslag. Er geldt ook geen verworven recht, omdat het om een nieuwe aanvraag van een andere aanvrager gaat (lees over de voorwaarden voor verworven recht in paragraaf 1.9.5.3). Pas wanneer één van de achterblijvende bewoners 23 jaar wordt, geldt weer de hogere rekenhuurgrens en kan recht op huurtoeslag bestaan (als de rekenhuur wel onder die grens valt).

Wat als niet de aanvrager, maar de partner of medebewoner met de handicap vertrekt? Door het vertrek van degene met de handicap, geldt niet meer de hogere rekenhuurgrens. De aanvrager behoudt echter wel zijn recht op huurtoeslag vanwege verworven recht (lees daarover in paragraaf 1.9.5.3). Dus ook als de rekenhuur boven de jongerenhuurgrens valt. Er wordt dan alleen wel gerekend met die huurgrens in de berekening van de huurtoeslag (zie paragraaf 1.9.5).

1.9.4.3 Uitzondering op jongerenhuurgrens voor (half)wees

Voor jongeren onder de 23 jaar die na het overlijden van hun ouder(s) of voogd achterblijven in de huurwoning, geldt de normale rekenhuurgrens, niet de jongerenhuurgrens (onderdeel 4.3 van het Verzamelbesluit Toeslagen van 1 juli 2022). Door deze uitzondering kan “op verzoek” huurtoeslag worden toegekend boven de jongerenhuurgrens “aan een jongere die als gevolg van het overlijden van zijn ouder(s) of voogd huurder wordt van een woning waarvan de rekenhuur in combinatie met diens leeftijd te hoog is voor het recht op huurtoeslag”.

Hiervoor gelden volgens het Verzamelbesluit enkele voorwaarden:

• de overledene is een bloedverwant in de opgaande lijn in de eerste graad of een voogd van de jongere onder de 23 jaar;
• de overledene huurde een woning waarvan de jongere huurder wordt;
• de overleden ouder(s) of voogd had op het tijdstip van overlijden samen met de jongere zijn hoofdverblijf in de woning;
• en ze stonden beiden ingeschreven op dat adres in de BRP. 

Alleen onder deze voorwaarden kan de huurtoeslag voor die woning worden berekend zonder rekening te houden met de jongerenhuurgrens van artikel 13, eerste lid, onderdeel b, van de Wht. De normale, hogere rekenhuurgrens blijft wel gelden.

Het is overigens niet noodzakelijk dat de ouder of voogd van de (half)wees voor diens overlijden ook al recht op huurtoeslag had. Dit staat niet als voorwaarde in onderdeel 4.3 van het Verzamelbesluit. Dit betekent dat voor de achtergebleven (half)wees de jongerenhuurgrens buiten beschouwing blijft, ook al was er vóór het overlijden van de ouder/voogd geen lopende huurtoeslag.

Deze uitzondering voor (half)wezen staat sinds 1 juli 2022 in het Verzamelbesluit. In de Wht staat voor hen geen uitzondering (alleen voor jongeren met een handicap of inwonend (pleeg)kind, zie paragraaf 1.9.4). In de praktijk ontstond daardoor soms een schrijnende situatie voor jongeren onder de 23 jaar die (half)wees werden en in de woning van hun ouder/voogd achterbleven. Zij hadden met de lagere maximale rekenhuur dan geen (of minder) recht op huurtoeslag. Hierdoor werden ze naast het verlies van hun ouder(s) of voogd mogelijk ook geconfronteerd met een noodgedwongen verhuizing uit de (ouderlijke) woning. De staatssecretaris merkte dit aan als een zogenoemde ‘onbillijkheid van overwegende aard’ en paste de hardheidsclausule van artikel 47, eerste lid, van de Awir toe. De uitzondering op de jongerenhuurgrens voor (half)wezen is daarmee hardheidsbeleid. Lees meer over de hardheidsclausule in paragraaf 1.4 van het hoofdstuk ‘Awir’.

1.9.5 Huurgrensoverschrijding

Volgens artikel 13, tweede lid, van de Wht is er wél recht op huurtoeslag ondanks een rekenhuur boven de grens als:

• a. de overschrijding komt doordat voorzieningen zijn aangebracht in en rond de woning, die noodzakelijk zijn in verband met een handicap van de huurder, van diens partner of van een medebewoner: paragraaf 1.9.5.1
• b. de woning geschikt en bestemd is voor de huisvesting van een huishouden van ten minste acht personen, en het huishouden van de huurder uit ten minste acht personen bestaat: paragraaf 1.9.5.2
• c. als de huurder eerder een huurtoeslag ten aanzien van de desbetreffende woning is toegekend: paragraaf 1.9.5.3

Als één van deze uitzonderingen van toepassing is, bestaat er ondanks de te hoge rekenhuur wel recht op huurtoeslag. De huurder ontvangt echter geen huurtoeslag voor het deel van de rekenhuur dat boven het maximum ligt (artikel 13, derde lid van de Wht). Dit betekent dat er met de maximale rekenhuur van het desbetreffende jaar wordt gerekend. Dit kan het lage of hoge grensbedrag zijn (zie paragraaf 1.9.4).

1.9.5.1 Aangepaste woning vanwege handicap

De eerste uitzondering op de maximale rekenhuurgrens bevat twee elementen: één van de leden van het huishouden heeft een handicap én de huurwoning is om die reden aangepast (artikel 13, tweede lid, onderdeel a, van de Wht). In de praktijk hoeft het verband tussen deze twee elementen overigens niet gecontroleerd en niet aangetoond te worden. De huurgrensoverschrijding is dus toegestaan als de huurder, partner of medebewoner gehandicapt is en de woning is aangepast. Het aanpassen van een woning is meestal nodig bij een lichamelijke handicap, maar kan ook bij een geestelijke of verstandelijke beperking noodzakelijk zijn.

Bewijsmateriaal kan bijvoorbeeld zijn een subsidiebeschikking, een verklaring van de verhuurder, notitie van een gesprek met de verhuurder en/of een indicatiebesluit (bijvoorbeeld op grond van de Wmo 2015). Als bewijs van een handicap vraagt Toeslagen niet om een doktersverklaring. Lees in paragraaf 1.11.2.1.1 waarom niet.

Bewoners van zogenoemde Fokus- en ADL-(cluster)woningen hoeven niet te bewijzen dat ze gehandicapt zijn en hun woning is aangepast. Deze woningen zijn namelijk alleen bedoeld voor gehandicapte personen en zijn per definitie aangepast. De woningen worden door verschillende verhuurders verhuurd. De woningen zijn bestemd voor gehandicapten die alleen met hulp zelfstandig kunnen wonen. Deze hulp wordt geleverd door de Stichting Fokus. Wanneer er 24 uur per dag hulp ingeschakeld kan worden, wordt ook wel gesproken van ADL-woningen of ADL-clusterwoningen (wanneer de woningen in groepjes bij elkaar liggen). ADL staat voor algemene dagelijkse levensverrichtingen. De Stichting Fokus heeft een ondertekende standaardverklaring die een bewoner bij Toeslagen kan aanleveren om te laten zien dat het om een Fokus/ADL-woning gaat en dat verder bewijsmateriaal van de handicap en aangepaste woning niet nodig is.

1.9.5.1.1 Vertrek van gehandicapte partner/medebewoner

Als de gehandicapte partner of medebewoner geen onderdeel meer van het huishouden is, heeft dit geen directe gevolgen voor het recht op de huurtoeslag van de huurder. Er wordt weliswaar niet meer voldaan aan de voorwaarden voor huurgrensoverschrijding bij een aangepaste woning vanwege een handicap, maar er wordt wél voldaan aan de voorwaarden voor verworven recht (zolang de huurder zelf niet verhuist). De grondslag van het recht op huurtoeslag ondanks de te hoge rekenhuur wijzigt dus van artikel 13, tweede lid, onderdeel a, van de Wht naar onderdeel c. Lees verder over het verworven recht in paragraaf 1.9.5.3.

1.9.5.2 Groot huishouden

De tweede uitzondering op de maximale rekenhuurgrens bevat twee elementen: de huurwoning is geschikt en bedoeld voor een huishouden van ten minste acht personen én het huishouden van de aanvrager bestaat uit ten minste acht personen (artikel 13, tweede lid, onderdeel b, van de Wht). De aanvrager hoeft hiervoor geen bewijs aan te leveren. Toeslagen kan zelf nagaan uit hoeveel personen het huishouden bestaat of vraagt dit indien nodig na bij de aanvrager of verhuurder. Bestaat het huishouden uit ten minste acht personen, dan wordt in beginsel aangenomen dat de woning daar ook voor bestemd is. Desgewenst kan Toeslagen eventueel daarover contact opnemen met de gemeente en/of verhuurder.

1.9.5.3 Verworven recht

De derde uitzondering op de maximale rekenhuurgrens wordt ook wel het ‘verworven recht’ genoemd. Er bestaat dan recht op huurtoeslag ondanks een te hoge rekenhuur als de huurder eerder huurtoeslag is toegekend voor dezelfde woning (artikel 13, tweede lid, onderdeel c, van de Wht). Deze uitzondering zorgt ervoor dat iemand niet zijn recht op huurtoeslag verliest wanneer de rekenhuur door een huurprijsverhoging te hoog wordt

Door de term ‘toegekend’ in het wetsartikel moet sprake zijn van een eerdere definitieve toekenning van de huurtoeslag voor de woning. Een voorschot is niet voldoende, omdat daarmee nog geen toeslag wordt toegekend. Met een voorschot wordt namelijk slechts vooruitlopend op de toekenning een bedrag uitgekeerd. Lees meer over voorschotten in het hoofdstuk ‘Voorschotverlening’. Wordt de rekenhuur te hoog gedurende het jaar, dan blijft het voorschot wel uitgekeerd worden. Blijkt vervolgens tijdens de definitieve toekenning dat er geen recht was op huurtoeslag (en ook niet in enig eerder jaar voor die woning), dan is er geen verworven recht. We maken dit concreet met een voorbeeld:

Wanneer de huurtoeslag voor een bepaald jaar onder de zogenoemde doelmatigheidsgrens valt, is ook geen sprake van het vereiste ‘toegekend’. De doelmatigheidsgrens houdt namelijk in dat de toeslag niet wordt “toegekend indien deze minder dan € 24 zou bedragen” (artikel 14, vijfde lid, van de Awir). Lees hierover meer in paragraaf 1.2.3 van het hoofdstuk ‘Definitieve toekenning’.

Er is geen bewijsmateriaal nodig voor het verworven recht. Toeslagen kan namelijk zelf nagaan of aan de voorwaarden wordt voldaan. Het verworven recht wordt in beginsel dan ook automatisch door het systeem herkend en gehonoreerd.

1.9.5.3.1 Behoud verworven recht na overlijden aanvrager

Wanneer een aanvrager op basis van verworven recht huurtoeslag ontvangt, behouden de achterblijvende toeslagpartner en/of medebewoner als zijn nabestaanden dat verworven recht na zijn overlijden. Als deze nabestaanden als huurder in de woning blijven wonen en de huurovereenkomst overnemen, behouden zij het verworven recht dat de overleden aanvrager had. Ze hebben dan dus recht op huurtoeslag voor die woning ondanks de te hoge rekenhuur (zolang ze verder ook aan de voorwaarden voor huurtoeslag voldoen).

Dit geldt overigens ook voor jongeren die nog geen 23 jaar zijn en (half)wees worden. De jongerenhuurgrens is dan niet op hen van toepassing. Lees hierover verder in paragraaf 1.9.4.3.

1.9.5.3.2 Wetswijziging per 2022

Het wetsartikel over verworven recht wijzigde per 1 januari 2022 naar de huidige tekst. De enige voorwaarde is sindsdien dat de huurder voor dezelfde woning eerder huurtoeslag is toegekend. Dat was vóór 2022 anders. Het artikel luidde toen: er is met een te hoge rekenhuur recht op huurtoeslag “als over de maand die onmiddellijk voorafging aan die overschrijding een huurtoeslag is toegekend en die overschrijding niet het gevolg is van een verhuizing naar een andere woning.” (artikel 13, tweede lid, onderdeel c, van de Wht (wettekst 2021)). Dit leidt dus tot de volgende verschillen in de voorwaarden voor het verworven recht in de periode vóór en na 1 januari 2022:

Berekeningsjaren vóór 2022	Berekeningsjaren vanaf 2022
Er moet huurtoeslag zijn toegekend in de maand onmiddellijk voorafgaand aan de maand van de rekenhuuroverschrijding	Er moet op enig moment huurtoeslag zijn toegekend
De overschrijding mag niet het gevolg zijn van een verhuizing naar een andere woning	De eerdere toekenning van de huurtoeslag moet voor dezelfde woning zijn

Geen terugwerkende kracht

Het huidige wetsartikel heeft geen terugwerkende kracht. Het oude wetsartikel geldt daarom nog voor de berekeningsjaren tot en met 2021. Hierdoor kan het zijn dat een huurder die eerder het recht op huurtoeslag verloren was onder de oude voorwaarden, in 2021 nog geen recht heeft, maar per 2022 wel weer. We geven hiervan een voorbeeld:

Het Verzamelbesluit Toeslagen biedt wel een andere specifieke herzieningsmogelijkheid in onderdeel 4.2. Dit hangt samen met een verkeerde uitleg die Toeslagen in het verleden gaf aan de oude wettekst en een uitspraak van de Afdeling van 24 juli 2019. We bespreken dit in de volgende paragraaf.

Verkeerde uitleg oude wettekst

Tot 2022 was alleen sprake van verworven recht als er huurtoeslag was toegekend voor dezelfde woning in de maand onmiddellijk voor de maand van de rekenhuuroverschrijding. Toeslagen legde deze voorwaarde zo uit, dat er onafgebroken huurtoeslag moest zijn toegekend. Werd het recht op huurtoeslag op enig moment na de huurgrensoverschrijding doorbroken (bijvoorbeeld door een tijdelijk te hoog inkomen), dan verviel het verworven recht.

De Afdeling oordeelde op 24 juli 2019 dat deze uitleg niet klopte. Het woord ‘overschrijding’ in de wettekst duidt namelijk op het eerste en enige moment dat de maximale rekenhuur wordt overschreden. Dit sloot volgens de Afdeling ook aan bij de bedoeling van de wetgever, namelijk dat huurders die eenmaal huurtoeslag ontvangen niet meer daarbuiten vallen door de enkele stijging van de rekenhuur boven de maximale huurgrens. Het argument van Toeslagen dat de hoogte van huurtoeslag iedere maand opnieuw wordt berekend, betekent volgens de Afdeling niet dat er steeds een nieuwe peildatum geldt voor het beoordelen of er verworven recht bestaat (ECLI:NL:RVS:2019:2415, rechtsoverweging 5.3).

De correcte uitleg van de oude wettekst was dus dat er altijd verworven recht blijft bestaan zolang de huurder niet verhuist en er voor de maand direct voor de huurgrensoverschrijding huurtoeslag is toegekend. Ook als er later tijdelijk geen recht bestaat op huurtoeslag. Voldoet de huurder daarna weer aan de voorwaarden voor huurtoeslag, dan bestaat er verworven recht en dus recht op huurtoeslag, ondanks de te hoge rekenhuur. We maken dit wat concreter met een voorbeeld:

We geven nog een aantal voorbeelden ter toelichting van de correcte uitleg van de wettekst tot en met 2021:

Herzieningsmogelijkheid

Zoals in de vorige paragraaf besproken, oordeelde de Afdeling op 24 juli 2019 dat Toeslagen de oude wettekst van artikel 13, tweede lid, onderdeel c, van de Wht (wettekst 2021) niet goed uitlegde. Het bleek toen dat het geautomatiseerde systeem van Toeslagen de juiste uitleg van de Afdeling al toepaste in de jaren 2012 tot en met 2017. De geautomatiseerd beoordeelde aanvragen voor huurtoeslag in die jaren waren daardoor correct en gunstiger behandeld dan een minderheid van handmatig beoordeelde aanvragen.

De Staatssecretaris vond het wenselijk om aan de benadeelde minderheid tegemoet te kunnen komen. In het Verzamelbesluit Toeslagen is om die reden voor deze situaties in een herzieningsmogelijkheid voorzien voor op 24 juli 2019 onherroepelijk vaststaande tegemoetkomingen huurtoeslag (onderdeel 4.2 van het Verzamelbesluit). Hierdoor is het in uitzondering op artikel 5a, onderdeel b, van de UR Awir mogelijk om een toegekende (herziene) definitieve toekenning die op 24 juli 2019 onherroepelijk vaststond te herzien als de herziening voortvloeit uit de uitspraak van de Afdeling. De rest van artikel 5a van de UR Awir blijft wel van toepassing, wat betekent dat herziening niet meer mogelijk is als vijf jaren zijn verstreken na de laatste dag van het berekeningsjaar waarop de huurtoeslag betrekking heeft (onderdeel 4.2.1 van het Verzamelbesluit).

Lees meer over de term ‘onherroepelijk’ en over artikel 5a van de UR Awir in paragraaf 1.3.1.4.1 van het hoofdstuk ‘Herziening’.

1.9.6 Minimale rekenhuur

Zoals in paragraaf 1.9.4 uitgelegd bestaat er geen recht op huurtoeslag met een te hoge rekenhuur (behoudens drie uitzonderingen). Er bestaat ook geen recht op huurtoeslag bij een te lage rekenhuur. Er is namelijk altijd een deel van de rekenhuur dat de huurder zelf moet betalen. Dat deel wordt de basishuur genoemd (artikel 16 van de Wht). Is de rekenhuur dus gelijk aan, of lager dan, de basishuur, dan bestaat er geen recht op huurtoeslag. Lees in paragraaf 1.12.2 verder over de basishuur.

1.10 Draagkracht

Het recht op, en de hoogte van, huurtoeslag is mede afhankelijk van de draagkracht. Voor de huurtoeslag bestaat die draagkracht uit de gezamenlijke toetsingsinkomens (ook wel het rekeninkomen genoemd) en het vermogen van de huurder, partner en medebewoners. Bij een te hoog inkomen en/of vermogen bestaat geen recht op huurtoeslag. We bespreken hierna:

• het rekeninkomen: paragraaf 1.10.1
• de inkomensgrens: paragraaf 1.10.2
• het vermogen: paragraaf 1.10.3

1.10.1 Rekeninkomen

Het rekeninkomen, waar de huurtoeslag mee berekend wordt, bestaat uit de gezamenlijke toetsingsinkomens (bedoeld in artikel 8 van de Awir) die in aanmerking worden genomen voor het bepalen van de draagkracht (artikel 1, onderdeel i, van de Wht). Voor de huurtoeslag is bepaald dat de draagkracht van de huurder, partner én medebewoners meetellen (artikel 7, eerste lid, van de Wht).

Het toetsingsinkomen zoals “bedoeld in artikel 8 van de Awir” is “het op het berekeningsjaar betrekking hebbende inkomensgegeven”. Lees in het hoofdstuk ‘Inkomen’ over het toetsingsinkomen en wat met het ‘Inkomensgegeven’ wordt bedoeld. Lees in dat hoofdstuk ook over:

• de 10%-regeling als het inkomen van een voormalige partner of medebewoner is gestegen: paragraaf 1.4.1
• de inkomensvrijstelling voor inwonende (pleeg)kinderen tot 23 jaar: paragraaf 1.4.3
• dat voor de huurtoeslag een deel van het inkomen buiten beschouwing kan blijven (het zogenoemde ‘bijzonder inkomen’): paragraaf 1.4.4

In twee situaties is het mogelijk om het gehele toetsingsinkomen van iemand uit het huishouden buiten beschouwing te laten. Die persoon telt dan ook niet mee voor het bepalen van het huishoudtype (zie paragraaf 1.7.4). We bespreken deze twee situaties in paragraaf 1.11.

1.10.2 Inkomensgrens

Hoe hoger het rekeninkomen, hoe lager de huurtoeslag. Vanaf een zeker punt is er geen recht meer op huurtoeslag. Tot 2020 bestond daarvoor een harde grens: een bepaald vast (jaarlijks wijzigend) bedrag dat per huishoudtype maximaal verdiend mocht worden. Per 2020 bestaan er geen harde grenzen meer, maar wordt met meer factoren (waaronder de huurprijs) rekening gehouden voor het bepalen van het maximale inkomen waarmee nog recht op huurtoeslag bestaat. “Met het vervallen van de maximale inkomensgrenzen wordt de huurtoeslag over een langer inkomenstraject afgebouwd. Hierdoor verdwijnt de situatie waarbij bij een beperkte stijging van het inkomen ineens de volledige huurtoeslag vervalt en wordt armoedeval voorkomen”, gaf de wetgever aan bij het invoeren van deze wetswijziging (Kamerstukken II, 2017–2018, 34 940, nr. 3, pagina 2). Het is vanaf 2020 dus nog steeds mogelijk dat er geen recht bestaat op huurtoeslag vanwege een te hoog rekeninkomen, maar dat moment wordt langzamer bereikt met een steeds lagere toekenning. In paragraaf 1.12 bespreken we hoe de huurtoeslag wordt berekend.

Tot 1 januari 2020 stond de maximale inkomensgrens in artikel 14, derde lid, van de Wht (wettekst 2019). Was het rekeninkomen hoger dan die grens, dan bestond er geen recht op huurtoeslag. We zetten de inkomensgrenzen tot 2020 op een rijtje, omdat deze nog van belang zijn voor de huurtoeslag over die berekeningsjaren:

Huishoudtype	2015	2016	2017	2018	2019
Eenpersoons	€ 21.950	€ 22.100	€ 22.200	€ 22.400	€ 22.700
Meerpersoons	€ 29.800	€ 30.000	€ 30.150	€ 30.400	€ 30.825
Eenpersoonsouderen	€ 21.950	€ 22.100	€ 22.200	€ 22.375	€ 22.675
Meerpersoonsouderen	€ 29.825	€ 30.050	€ 30.150	€ 30.400	€ 30.800

1.10.3 Vermogen

Het vermogen van de huurder, partner en medebewoners is medebepalend voor het recht op huurtoeslag (artikel 7, eerste lid, van de Wht). Er bestaat geen recht op huurtoeslag als de rendementsgrondslag meer bedraagt dan een bepaald bedrag dat jaarlijks wijzigt (artikel 7, derde en vierde lid, van de Awir). In het hoofdstuk ‘Vermogen’ bespreken we wat deze vermogenstoets precies inhoudt. Daar zijn onder andere ook de vermogensgrenzen voor de huurtoeslag te vinden (paragraaf 1.3.1) en welke vermogensbestanddelen buiten beschouwing blijven (paragraaf 1.4.2). Specifiek voor de huurtoeslag is het overigens ook mogelijk om Toeslagen te verzoeken om van een andere verdeling van het vermogen over partners uit te gaan. Lees hierover in paragraaf 1.2.2.2.4 van het hoofdstuk ‘Vermogen’.

1.11 Bijzondere gevallen (iemand buiten beschouwing laten)

Voor de huurtoeslag telt het inkomen van de aanvrager, partner en alle medebewoners mee in de berekening. En iedereen in het huishouden telt mee voor de bepaling van het huishoudtype. Op deze regels bestaan twee uitzonderingen:

• bij verblijf van langer dan een jaar in een verpleeghuis, psychiatrische inrichting of penitentiaire inrichting (artikel 2 van het Bht): paragraaf 1.11.1
• bij een verzorgingsbehoefte (artikel 2a van het Bht): paragraaf 1.11.2

In beide situaties blijft iemand uit het huishouden buiten beschouwing voor de toepassing van artikel 2 van de Wht en artikel 7 van de Awir. Het eerste artikel gaat over het huishoudtype. Het tweede artikel gaat over het inkomen en bepaalt dat het toetsingsinkomen van iedere toeslagbetrokkene meetelt. De desbetreffende persoon telt dus niet mee in de bepaling van het huishoudtype én zijn inkomen blijft buiten beschouwing in de berekening van de huurtoeslag. De persoon blijft verder wel partner of medebewoner, omdat die wetsartikelen (artikel 3 van de Awir en artikel 2, eerste lid, onderdeel e, van de Awir) van toepassing blijven.

Lees over het huishoudtype in paragraaf 1.7.4 en over het inkomen in paragraaf 1.10.1.

Als er sprake is van een bijzonder geval wordt de buiten beschouwing gelaten persoon qua inkomen én huishoudtype niet meegerekend. Er bestaat geen keuzemogelijkheid: de desbetreffende persoon blijft zowel in het gezamenlijke inkomen als in het huishoudtype buiten beschouwing. Niet slechts in één van de twee omdat het daarin voordeel oplevert, maar op het andere punt nadelig is. Met name de wijziging van het huishouden kan nadelige effecten hebben. Deze nadelige effecten kunnen zelfs groter zijn dan het voordeel van het lagere inkomen. Toeslagen moet dit dan aan de huurder uitleggen en hem de keuze geven of hij toch zijn verzoek wil doorzetten of deze liever intrekt.

1.11.1 Langer dan jaar in tehuis of inrichting

Op grond van artikel 2, eerste lid, van het Bht blijft op verzoek de aanvrager (“huurder”), partner of een medebewoner buiten beschouwing bij de huurtoeslag voor wat betreft het inkomen en het huishoudtype als:

• a. hij langer dan een jaar op een ander adres verblijft dan het adres waarop hij als ingezetene in de BRP staat ingeschreven, en
• b. sprake is van een bijzondere omstandigheid.

Volgens het tweede lid is zo’n “bijzondere omstandigheid” een verblijf in:

• a. een verpleeghuis;
• b. een psychiatrische inrichting;
• c. een penitentiaire inrichting. 

De desbetreffende persoon staat in deze situatie nog wel ingeschreven in de BRP op het adres waarvoor huurtoeslag wordt ontvangen, maar verblijft feitelijk in het verpleeghuis, psychiatrische of penitentiaire inrichting. Dat feitelijke verblijf elders moet meer dan een jaar duren. Dan blijft de desbetreffende persoon buiten beschouwing vanaf het moment dat hij/zij van het toeslagadres vertrok. Als dat na de eerste dag van de maand was, dan gaat dit vanaf de volgende maand in (artikel 5 van de Awir).

Het inkomen wordt alleen op verzoek buiten beschouwing gelaten. Het verzoek moet onderbouwd worden met een bewijs van opname, waarin de aanvangsdatum van het verblijf staat en eventueel de (vermoedelijke) duur. Het verzoek hoeft niet ieder jaar opnieuw ingediend te worden, want het wordt “geacht mede te zijn gedaan voor op het berekeningsjaar volgende berekeningsjaren” (artikel 2c van het Bht).

Het verzoek kan al tijdens de voorschotverlening ingediend worden. Dat verzoek kan dan voorlopig gehonoreerd worden wanneer de verwachting bestaat dat de situatie meer dan een jaar gaat duren. De echte beoordeling kan wel pas na een jaar plaatsvinden. Verblijft de persoon dan nog steeds in het verpleeghuis, psychiatrische of penitentiaire inrichting dan blijft de toekenning van het verzoek in stand. Blijkt het verblijf toch korter dan een jaar te zijn geweest, dan moet Toeslagen beoordelen of de toekenning van het verzoek herzien wordt. Is de toeslag inmiddels definitief toegekend, dan kan dit niet zomaar teruggedraaid worden. Voor het herzien van definitieve toekenningen in het nadeel van de aanvrager gelden namelijk strikte voorwaarden (lees daarover in paragraaf 1.3.2 van het hoofdstuk ‘Herziening’). Toeslagen moet dus vóór het definitief toekennen beoordelen of het verblijf uiteindelijk inderdaad meer dan een jaar geduurd heeft.

1.11.2 Verzorgingsbehoefte

Op grond van artikel 2a, eerste lid, van het Bht blijft op verzoek de partner of medebewoner buiten beschouwing voor wat betreft het inkomen en het huishoudtype als sprake is van een verzorgingsbehoefte bij de aanvrager (“huurder”), partner of een medebewoner. Dit geldt volgens het tweede lid alleen als de partner of medebewoner, met het oog op de verzorgingsbehoefte van de aanvrager of hemzelf, als ingezetene op hetzelfde woonadres als de aanvrager staat ingeschreven in de BRP en:

• a. de verzorgingsbehoefte blijkt uit een indicatiebesluit van het CIZ: paragraaf 1.11.2.1
• b. het voordeel uit sparen en beleggen over het berekeningsjaar van de buiten beschouwing te laten persoon niet meer dan een bepaald bedrag bedraagt: paragraaf 1.11.2.2
• c. en het gezamenlijke toetsingsinkomen van de aanvrager, partner en medebewoners (inclusief de buiten beschouwing te laten persoon) niet meer dan een bepaald bedrag bedraagt: paragraaf 1.11.2.3

We lichten deze drie voorwaarden in de genoemde paragrafen toe. Daarna bespreken we nog een aantal andere aspecten:

• geldt niet bij de verzorgingsbehoefte van minderjarige (stief)kinderen: paragraaf 1.11.2.4
• meerdere personen kunnen buiten beschouwing blijven: paragraaf 1.11.2.5
• het inkomen van de aanvrager kan niet buiten beschouwing blijven: paragraaf 1.11.2.6
• het hoogste inkomen blijft buiten beschouwing: paragraaf 1.11.2.7
• de behandeling van het verzoek: paragraaf 1.11.2.8 Samenloop mantelzorgsituatie Verzamelbesluit
  Het Verzamelbesluit geeft in onderdeel 2.4 aan dat er een uitzondering kan worden gemaakt op het partnerschap van artikel 3, tweede lid, onderdeel e, Awir (de samengesteld-gezinbepaling) als het gaat om een mantelzorgsituatie. Een partner die op grond van onderdeel 2.4 van het Verzamelbesluit (zie paragraaf 1.3.7.6 van het hoofdstuk ‘Partner’) op verzoek buiten beschouwing wordt gelaten, blijft ook voor de huurtoeslag geheel buiten beschouwing en wordt dan ook niet aangemerkt als medebewoner.

1.11.2.1 Voorwaarde 1: CIZ-indicatiebesluit

De verzorgingsbehoefte moet worden aangetoond met een zogenoemde CIZ-indicatie (artikel 2a, tweede lid, onderdeel a, van het Bht). Het CIZ is het Centrum Indicatiestelling Zorg. Het CIZ onderzoekt of iemand recht heeft op zorg uit de Wet langdurige zorg (Wlz). Heeft iemand recht op zorg, dan legt het CIZ dat vast in een indicatiebesluit. In dat besluit staat dat er sprake is van een Volledig Pakket Thuis (VPT), een Modulair Pakket Thuis (MPT), een Persoonsgebonden budget (PGB), en een combinatie van MPT en PGB. Iedere variant voldoet aan de voorwaarde dat de verzorgingsbehoefte moet blijken uit een indicatiebesluit.

1.11.2.1.1 Geen doktersverklaring

Andere medische stukken kunnen, in uitzonderlijke situaties, voldoen in plaats van een CIZ-indicatiebesluit (zie ‘Let op!’ in de vorige paragraaf). Toeslagen vraagt hierbij niet om een doktersverklaring of verklaring van de huisarts. Artsen mogen zo’n verklaring namelijk niet afgeven volgens de regels van de beroepsorganisatie voor artsen (de KNMG).

Een doktersverklaring (of geneeskundige verklaring) is een schriftelijke verklaring die een oordeel bevat over de patiënt en zijn (on)geschiktheid om bepaalde dingen wel of niet te kunnen. Zo’n verklaring mag volgens de KNMG alleen worden afgegeven door een onafhankelijke arts, niet de eigen dokter of huisarts. De eigen arts moet zich namelijk kunnen concentreren op de behandeling van zijn patiënt, waarvoor een goede vertrouwensrelatie belangrijk is. Die vertrouwensrelatie kan volgens de KNMG gevaar lopen wanneer de behandelend arts een oordeel geeft dat voor de patiënt ongunstig is. Er moet daarom een duidelijke grens zijn tussen de behandeling en het beoordelen of de patiënt voor bepaalde voorzieningen (zoals een toeslag) in aanmerking komt. Dit bevordert ook dat de patiënt alle informatie aan zijn arts geeft die noodzakelijk is voor zijn behandeling.

1.11.2.1.2 Indicatiebesluit op basis van AWBZ

Oude CIZ-indicatiebesluiten op basis van de Algemene wet bijzondere ziektekosten (AWBZ) voldoen ook aan de eerste voorwaarde dat de verzorgingsbehoefte moet blijken uit een indicatiebesluit van het CIZ. Ook als de einddatum van dat oude besluit inmiddels is verstreken. We lichten dit toe.

Het CIZ neemt indicatiebesluiten op basis van de Wlz, zoals toegelicht in paragraaf 1.11.2.1. De Wlz verving op 1 januari 2015 de AWBZ. De Wlz heeft een kleinere doelgroep dan de AWBZ had, want de nieuwe wet richt zich alleen op mensen die 24 uur per dag intensieve zorg en begeleiding nodig hebben of altijd zorg moeten kunnen krijgen. De zorg die onder de AWBZ viel, maar niet meer onder de Wlz valt, ligt nu bij gemeenten. Niet meer bij het CIZ. De oude CIZ-indicatiebesluiten op basis van de AWBZ blijven wel geldig. Ook na hun einddatum, omdat de nieuwe CIZ-besluiten op basis van de Wlz geen einddatum hebben. Met zo’n oud besluit voldoet iemand dan ook aan de eerste voorwaarde voor het buiten beschouwing laten van inkomen bij een verzorgingsbehoefte.

1.11.2.2 Voorwaarde 2: voordeel sparen en beleggen

Het voordeel uit sparen en beleggen over het berekeningsjaar van de buiten beschouwing te laten persoon mag niet meer zijn dan een bepaald bedrag (artikel 2a, tweede lid, onderdeel b, van het Bht). Het bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd:

2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
€ 4.202	€ 4.260	€ 4.358	€ 4.448	€ 4.514	€ 4.778	€ 5.201	€ 5.322

Lees meer over voordeel uit sparen en beleggen in paragraaf 1.2.4 van het hoofdstuk ‘Vermogen’.

1.11.2.3 Voorwaarde 3: gezamenlijk toetsingsinkomen

Het gezamenlijke toetsingsinkomen van de aanvrager, partner en medebewoners mag niet meer dan een bepaald bedrag bedragen (artikel 2a, tweede lid, onderdeel c, van het Bht). Dit is inclusief het inkomen van de persoon die (als aan alle voorwaarden wordt voldaan) buiten beschouwing wordt gelaten. Dit hoeft niet de persoon met de verzorgingsbehoefte te zijn, maar is de partner of medebewoner met het hoogste inkomen (lees hierover in paragraaf 1.11.2.7).

De inkomensgrens wijzigt jaarlijks:

2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
€ 46.100	€ 46.750	€ 47.825	€ 48.800	€ 49.525	€ 52.425	€ 57.075	€ 58.400

1.11.2.4 Minderjarige (stief)kinderen

Er wordt geen inkomen buiten beschouwing gelaten bij de verzorgingsbehoefte van een minderjarig eerstegraads bloed- of aanverwant in de neergaande lijn (artikel 2a, derde lid, van het Bht). Dit zijn minderjarige (stief)kinderen van de aanvrager, partner of medebewoner. Voor minderjarige kinderen geldt namelijk hoe dan ook een verzorgingsplicht vanuit de ouders. Dit is dus een andere situatie dan waar het buiten beschouwing laten voor is bedoeld. Dan gaat het namelijk om de intensieve verzorging thuis van een lid van het huishouden wat vaak een opname in een instelling voorkomt. Het buiten beschouwing laten van het inkomen van een lid van het huishouden beperkt dan de nadelige gevolgen die de aanvrager bij zijn huurtoeslag ondervindt als gevolg van die verzorging thuis.

1.11.2.5 Meerdere personen met verzorgingsbehoefte

Als meerdere personen in het huishouden een verzorgingsbehoefte hebben, dan kunnen meerdere personen buiten beschouwing blijven. In artikel 2a van het Bht staat namelijk niet dat de regel zich beperkt tot één persoon per huishouden. Bij de beoordeling of het gezamenlijke toetsingsinkomen niet te hoog is, wordt dan wel het inkomen van alle buiten beschouwing te laten personen meegenomen (zie paragraaf 1.11.2.3). Ook als één van die personen al eerder buiten beschouwing is gelaten en nu voor een volgende persoon in het huishouden wordt beoordeeld of hij/zij ook buiten beschouwing kan blijven. Lees hierover ook in het standpunt van de Kennisgroep Toeslagen over meerdere personen met verzorgingsbehoefte in 1 huishouden buiten beschouwing laten voor huurtoeslag.

1.11.2.6 Inkomen van aanvrager kan niet buiten beschouwing blijven

Alleen het inkomen van de partner of medebewoner kan buiten beschouwing blijven. Niet dat van de aanvrager zelf. Dat kan alleen als er een zogenoemde rolwisseling plaatsvindt: de toeslag wordt op naam van de partner/medebewoner gezet en de oorspronkelijke aanvrager wordt vanaf dan de partner of een medebewoner. Zo’n rolwisseling kan alleen met toestemming van de aanvrager en de nieuwe aanvrager (de partner of medebewoner).

1.11.2.7 Hoogste inkomen blijft buiten beschouwing

Degene van wie het inkomen buiten beschouwing blijft, hoeft niet degene te zijn waarbij de verzorgingsbehoefte bestaat. In artikel 2a, eerste lid, van het Bht staat namelijk dat het inkomen van de partner of medebewoner buiten beschouwing blijft bij een verzorgingsbehoefte bij de huurder (zijnde de aanvrager), partner of een medebewoner. Komen meerdere personen hiervoor in aanmerking, dan kiest Toeslagen voor de partner/medebewoner met het hoogste inkomen. Dit levert namelijk het meeste voordeel voor de aanvrager op.

1.11.2.8 Behandeling van verzoek

Iemand wordt bij een verzorgingsbehoefte alleen op verzoek buiten beschouwing gelaten. Er moet dan een kopie van het CIZ-indicatiebesluit aangeleverd worden (voorwaarde 1). Doet de aanvrager dit niet, dan vraagt Toeslagen hier alsnog om.

Het verzoek hoeft niet ieder jaar opnieuw ingediend te worden, want het wordt “geacht mede te zijn gedaan voor op het berekeningsjaar volgende berekeningsjaren” (artikel 2c van het Bht).

Het verzoek kan zowel na de definitieve toekenning als tijdens de voorschotverlening ingediend worden. In het eerste geval herziet Toeslagen de definitieve toekenning als het verzoek gehonoreerd kan worden en de toeslag daardoor hoger wordt. In het tweede geval beoordeelt Toeslagen het verzoek eerst nog op basis van het geschatte inkomen (voorwaarde 3) en wat eventueel bekend is over het voordeel uit sparen en beleggen (voorwaarde 2). Kan Toeslagen het verzoek in de voorschotfase honoreren (afgaande op de geschatte gegevens), dan laat Toeslagen de aanvrager hierbij weten dat dit een voorlopig besluit is en dat het bij de definitieve berekening opnieuw wordt beoordeeld. Dan kan namelijk pas echt getoetst worden of aan de voorwaarden aan het inkomen en voordeel uit sparen en beleggen wordt voldaan. Ook is dan pas definitief bekend wie het hoogste inkomen heeft en het beste buiten beschouwing kan blijven (zie paragraaf 1.11.2.7).

1.12 Berekening huurtoeslag

In deze paragraaf bespreken we in grote lijnen de berekening van de huurtoeslag. We lichten hierbij de voornaamste basiselementen van die berekening toe. Ga voor een volledig stappenplan (inclusief voorbeelden) van de berekening naar de volgende documenten:

Berekeningsjaar	Document met handmatige berekening
2020	Berekening huurtoeslag 2020
2021	Berekening huurtoeslag 2021
2022	Berekening huurtoeslag 2022
2023	Berekening huurtoeslag 2023
2024	Berekening huurtoeslag 2024
2025	Berekening huurtoeslag 2025

We bespreken verder hoe de huurtoeslag wordt opgebouwd (paragraaf 1.12.1) en de begrippen die in de berekening voorkomen:

• basishuur: paragraaf 1.12.2
• kwaliteitskortingsgrens: paragraaf 1.12.3
• aftoppingsgrens: paragraaf 1.12.4

1.12.1 Opbouw huurtoeslag

In artikel 21, eerste lid, van de Wht staat dat de hoogte van de huurtoeslag als volgt wordt opgebouwd:

	Vergoeding rekenhuur	Deel van de rekenhuur
a	100%	Tussen basishuur en kwaliteitskortingsgrens	Als de basishuur op of boven de kwaliteitskortingsgrens ligt: 65% vergoeding van de rekenhuur boven de basishuur tot de aftoppingsgrens (tweede lid)
b	65%	Tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens
c	40% (in 2 situaties)	Boven aftoppingsgrens	Als basishuur op of boven aftoppingsgrens ligt: 40% vergoeding van de rekenhuur boven de basishuur

In paragraaf 1.9 bespreken we het begrip ‘rekenhuur’. In de volgende paragrafen bespreken we de begrippen:

• basishuur: paragraaf 1.12.2
• kwaliteitskortingsgrens: paragraaf 1.12.3
• aftoppingsgrens: paragraaf 1.12.4

De percentages van 65% en 40% staan in artikel 7 van het Bht.

De 40% vergoeding van de rekenhuur boven de aftoppingsgrens geldt vanaf 1 januari 2025 voor alle huurders.

Tot 1 januari 2025 gold dit alleen als (artikel 21, eerste lid, onderdeel c, van de Wht):

1. de huurder, partner of een medebewoner de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt;
2. het een eenpersoonshuishouden is, of
3. in en/of rond de woning aanpassingen zijn aangebracht die noodzakelijk zijn in verband met een handicap van de huurder, partner of een medebewoner. 

In situaties 1 en 2 wordt de 40% vergoeding automatisch berekend, omdat deze situaties door het systeem vanzelf herkend kunnen worden. Situatie 3 wordt niet automatisch herkend. Die situatie speelt ook bij overschrijding van de rekenhuurgrens. Lees hierover in paragraaf 1.9.5.1. De huurder waarvan de rekenhuur te hoog is meldt zich meestal zelf bij Toeslagen om recht op huurtoeslag te krijgen. Is de rekenhuur niet hoger dan de rekenhuurgrens, dan meldt de huurder zich misschien minder snel, omdat er dan wel huurtoeslag ontvangen wordt. Het ontbreken van de 40% vergoeding valt de huurder dan mogelijk niet op. Constateert Toeslagen dat iemand mogelijk recht heeft op de 40% vergoeding, dan attendeert Toeslagen hem daarop. De huurder kan op dezelfde manier bewijzen dat er sprake is van een handicap en aangepaste woning als bij de huurgrensoverschrijding.

Schematisch ziet de opbouw van de huurtoeslag er als volgt uit:

Hoogte rekenhuur	Vergoeding van deel rekenhuur tussen de grenzen
aftoppingsgrens < maximale rekenhuur	40%	40%**	40%**
			65%*
kwaliteitskortingsgrens < aftoppingsgrens	65%	65%
basishuur < kwaliteitskortingsgrens	100%	100%	100%
< basishuur	0%	0%	0%
	1 persoon	2 personen	3 of meer personen

* De aftoppingsgrens voor een huishouden van 3 of meer personen is hoger dan voor huishoudens van 1 of 2 personen (zie paragraaf 1.12.4).

** Alleen als iemand in het huishouden de pensioengerechtigde leeftijd heeft en/of in/rond de woning aanpassingen zijn aangebracht vanwege een handicap van één van de bewoners.

1.12.2 Basishuur

“De basishuur is het gedeelte van de rekenhuur dat voor rekening van de huurder blijft” (artikel 16 van de Wht). Dit betekent dat iemand geen huurtoeslag krijgt als de rekenhuur lager is (of gelijk is aan) de basishuur.

Basishuur = normhuur + een bedrag

 De basishuur bestaat uit twee elementen: de normhuur en een bedrag dat daarbij opgeteld wordt. Het bedrag dat erbij opgeteld wordt, wordt ook wel het ‘taakstellingsbedrag’ genoemd. Het taakstellingsbedrag is in beginsel € 12, maar wordt vaak aangepast. Zo was het vanaf 1 januari 2017 € 16,94 en per 1 januari 2023 € 0. We lichten de normhuur nader toe in de volgende paragraaf.

1.12.2.1 Normhuur

Het bedrag van de normhuur wordt berekend op basis van artikelen 17, 18 en 19 van de Wht (artikel 16 van de Wht). Uit die artikelen blijkt dat de hoogte van de normhuur afhankelijk is van de hoogte van het rekeninkomen. Lees over het rekeninkomen in paragraaf 1.10.1.

Is het rekeninkomen lager dan of gelijk aan het zogenoemde minimum-inkomensijkpunt, dan is de normhuur een bepaald bedrag dat jaarlijks wordt vastgesteld (artikel 19, eerste lid en artikel 17, tweede en derde lid, van de Wht). De vastgestelde normhuur per berekeningsjaar is te vinden in de documenten voor de berekening (zie paragraaf 1.12). 

Is het rekeninkomen hoger dan het minimum-inkomensijkpunt, dan wordt de normhuur bepaald door een formule (artikel 19, tweede lid, van de Wht). Die formule is: (a x Y2) + (b x Y). Hierin is Y het rekeninkomen. De a- en b-factoren worden ieder jaar per huishoudtype vastgesteld in de voor dat jaar geldende ‘Regeling huurtoeslaggrenzen’ (per berekeningsjaar zijn deze factoren ook te vinden in de documenten voor de berekening in paragraaf 1.12). Het bedrag dat uit de formule komt wordt naar boven afgerond op hele eurocenten (artikel 19, derde lid, van de Wht). 

Wat is het genoemde minimum-inkomensijkpunt? Dit is een bepaald bedrag per huishoudtype. Die bedragen zijn te vinden in de jaarlijkse ‘Regeling huurtoeslaggrenzen’. In artikel 17, eerste lid, van de Wht staan de onderliggende berekeningen waarmee het minimum-inkomensijkpunt tot stand komt. De bedragen van de minimum-inkomensijkpunten zijn ook te vinden in de documenten voor de berekening, waarin het de ‘minimuminkomensgrens’ wordt genoemd (zie paragraaf 1.12). 

Overigens bestaat er ook nog het zogenoemde ‘referentie-inkomensijkpunt’. Deze staat in artikel 18 van de Wht. Hier gaat het ook weer om een bedrag per huishoudtype dat jaarlijks wordt vastgesteld. Het referentie-inkomensijkpunt is relevant voor het berekenen van de eerdergenoemde a- en b-factoren. Die factoren worden jaarlijks vastgesteld in de ‘Regeling huurtoeslaggrenzen’, waardoor het referentie-inkomensijkpunt niet gebruikt hoeft te worden in de handmatige berekening van de huurtoeslag.

1.12.3 Kwaliteitskortingsgrens

De kwaliteitskortingsgrens is één vast bedrag dat voor alle huishoudtypen geldt. Dit bedrag wordt jaarlijks in artikel 20, eerste lid, van de Wht vastgesteld:

2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
€ 417,34	€ 424,44	€ 432,51	€ 442,46	€ 442,46	€ 452,20	€ 454,47	€ 477,20

Dit bedrag is overigens gelijk aan de jongerenhuurprijsgrens (zie Maximale rekenhuur paragraaf 1.9.4).

Het gedeelte van de rekenhuur tussen de basishuur en de kwaliteitskortingsgrens wordt voor 100% vergoed.

1.12.4 Aftoppingsgrens

De aftoppingsgrens is afhankelijk van het aantal personen in het huishouden. Eventuele onderhuurders (en personen in diens huishouden) tellen hierbij niet mee. De aftoppingsgrens wordt jaarlijks in artikel 20, tweede lid, van de Wht vastgesteld:

Huishouden	2018	2019	2020	2021	2022	2023
1 of 2 personen	€ 597,30	€ 607,46	€ 619,01	€ 633,25	€ 633,25	€ 647,19	€ 650,43	€ 682,96
3 of meer personen	€ 640,14	€ 651,03	€ 663,40	€ 678,66	€ 678,66	€ 693,60	€ 697,07	€ 731,93

Het gedeelte van de rekenhuur tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens wordt voor 65% vergoed. Komt de rekenhuur boven de aftoppingsgrens uit, dan wordt dat deel alleen in drie situaties vergoed voor 40%. Lees hierover in paragraaf 1.12.1.

1.13 Levering gegevens door verhuurders

Verhuurders zijn op grond van artikel 38, eerste lid, van de Awir verplicht om informatie aan te leveren wanneer Toeslagen daarom vraagt. Lees over deze verplichting ook in paragraaf 1.3.2.2 van het hoofdstuk ‘Awir’. Toeslagen vraagt verhuurders jaarlijks om huurgegevens aan te leveren. Hierbij wordt in ieder geval gevraagd om de kale huurprijs en (indien van toepassing) de servicekosten en kosten voor een woonwagenstandplaats. De verhuurders moeten deze gegevens vervolgens vóór 1 januari per e-mail in een bestand aanleveren.

De verhuurders moeten bij het aanleveren van de informatie de BSN’s vermelden van de huurders over wie de informatie gaat. De huurders moeten voor dat doel daarom hun BSN’s aan hun verhuurders bekendmaken (artikel 38, zevende en achtste lid, van de Awir en artikel 1b van het UB Awir).

De huurgegevens moeten door de verhuurders worden verstrekt binnen een door Toeslagen gestelde termijn (artikel 38, derde lid, van de Awir). Als de gevraagde informatie niet op tijd is verstrekt, maant Toeslagen de verhuurders aan om deze alsnog te verstrekken en geeft daarvoor een nadere termijn (artikel 38, zesde lid, van de Awir). Levert een verhuurder niet, niet tijdig of onjuiste gegevens aan, dan kan Toeslagen een bestuurlijke boete opleggen (artikel 40 en 41 van de Awir). Lees meer over boeten in het hoofdstuk ‘Bestuurlijke boete’.

Overigens worden niet alle verhuurders jaarlijks gevraagd om huurgegevens aan te leveren. Verhuurders met minder dan 10 woningen bijvoorbeeld niet. Hiernaast is Toeslagen ook niet altijd bekend met de verhuurder, waardoor het niet mogelijk is om de gegevens te vragen. Dit komt onder andere doordat de verhuurder niet vermeld hoeft te worden in de aanvraag voor huurtoeslag. Ook komt het voor dat Toeslagen wel bekend was met de verhuurder, maar deze inmiddels is gewijzigd. En soms kan een verhuurder de huurgegevens niet digitaal aanleveren (zoals Toeslagen verlangt).

De huurder blijft ook altijd zelf verantwoordelijk om de huurgegevens aan Toeslagen door te geven. Zo is hij onder andere verplicht om een wijziging van de huurprijs door te geven (artikel 5, derde lid, onderdeel a, van de UR Awir). Lees meer over de verplichting tot het doorgeven van wijzigingen in paragraaf 1.2.3 van het hoofdstuk ‘Herziening’.

1.13.1 Huurprijsverhoging per 1 juli

Verhuurders verhogen de huurprijs vaak per 1 juli. Toeslagen vraagt echter niet (ook) per die datum om de huurgegevens. De huurprijsverhoging wordt namelijk verwerkt in de definitieve toekenning na afloop van het berekeningsjaar op basis van (onder andere) de huurgegevens die de verhuurder vóór 1 januari verstrekt. Wil de huurder dat al tijdens de voorschotverlening gedurende het jaar rekening wordt gehouden met de huurprijsverhoging, dan moet hij deze zelf aan Toeslagen doorgeven. Ook naast de huurprijsverhoging blijft het overigens altijd de verantwoordelijkheid van de huurder zelf om te zorgen voor de juiste gegevens voor de berekening van zijn huurtoeslag.

1.14 Woonlastenfonds

Gemeenten kunnen een woonlastenfonds instellen. Hieruit verstrekken zij dan waar nodig een extra bijdrage in de huurkosten. Die bijdrage is een aanvulling op de huurtoeslag. Iedere gemeente bepaalt de voorwaarden waaraan iemand moet voldoen om een bijdrage uit het woonlastenfonds te krijgen. Meestal gaat het om huishoudens met een laag inkomen die onevenredig veel van dat inkomen aan huur moeten besteden. Bijvoorbeeld omdat goedkopere woonruimte niet beschikbaar is in hun gemeente of omdat het huishouden om bepaalde redenen een grotere (en daarmee duurdere) woning nodig heeft. Die situatie kan voor een gemeente aanleiding zijn om een bijdrage uit het woonlastenfonds uit te keren, aanvullend op de huurtoeslag.

Ten behoeve van het woonlastenfonds, kunnen gemeenten informatie aan Toeslagen vragen. Toeslagen moet dan de gevraagde gegevens (voor zover noodzakelijk voor de woonlastenfonds-uitkering) verstrekken. Dit staat in artikel 48c van de Wht. Hierbij valt te denken aan gegevens zoals de huurprijs, het inkomen, vermogen en de gezinssamenstelling. De door Toeslagen verstrekte gegevens mogen alleen worden gebruikt voor de uitkeringen uit het woonlastenfonds.

1.15 Experimenten volkshuisvesting

Toeslagen kan tegen bepaalde regels in huurtoeslag toekennen voor de huur van door de Minister aangewezen (categorieën van) woningen ten behoeve van experimenten in het belang van de volkshuisvesting (artikel 49, eerste lid, van de Wht). Er kan dan afgeweken worden van de artikelen 1, onderdeel c en d, 11 en 13 van de Wht. Deze gaan over de huurder, huur naar zijn aard van korte duur, recreatiewoningen, de vereisten aan een huurwoning en woonwagen, en de maximale rekenhuur.

De Minister bepaalt vooraf de duur van het experiment. Toeslagen kan op verzoek van de Minister na afsluiting van het experiment huurtoeslag blijven toekennen (in afwijking van de genoemde wetsartikelen) aan de bewoners die tijdens de duur van het experiment huurtoeslag ontvingen (artikel 49, tweede lid, van de Wht).

Bijlage

• Bijlage 1: Soorten woningen

• Bijlage 2: Aanwijzing van onzelfstandige woonruimten